2011年04月25日昆明银海尚御调整建议.pdf

银海尚御调整建议 ——商家测试座谈会意见分析 ——根据易居商业体系对项目的调整 市场营销部 初试座谈会后形成意见梳理 项目所在片区超市的经营前景好，且属于中上档次 关上片区餐饮、娱乐业的经营前景好 高端餐饮不会考虑项目地，主要受制于周边形象和无独栋进驻、无地面停车位的限制 公园旁可以做一些中高档餐饮 下坡式商业长街消费者不希望车辆进入，会造成不安全的感觉 投资者对投资回报预期普遍有所降低，商铺会不会空置（即投资安全性）对投资客的影 响很大 中、小型经营户考虑的因素首先是成本，其次才是经营利润 小投资客对面宽进深比的接受极限在1:2.5，超过了会比较难销售 项目内的中高档餐饮需求面积在300较合适 正式座谈会后形成意见梳理（一） 高档餐饮希望能有地面的停车位 国贸原沃尔玛停车宽敞方便，而我们项目超市停车位于地下，方便程度不如原沃尔玛 药店对位置要求不高，但需要展示面 高档餐饮主要集中在国贸路和关兴路部分，已经有十年的历史，其他地方想要再形成一 个高档的餐饮区难度较大，因此我们不适合做成高档餐饮区 影院在关上属稀缺性产品，前景很好，但对项目的人群带动效应有限 娱乐业态在关上也比较好做，现有的也比较少 机场搬迁会使关上高端消费大大减少 沃尔玛如果在项目里做一个社区店，则吸引力绝对弱于原沃尔玛国贸店，若家乐福在项 目里做一个社区店，则吸引力也要弱于原沃尔玛国贸店，但比前方案要好一些 按照现有的规划，负一楼做百货有困难 服装等百货较看好国贸融城块区的项目，我们项目做服装的话定位只能是中端偏稍微高 一点，铺面面积集中在100~200之间，过大过小都不宜，且下沉商业长街不适合做服装百 货 老投资客对投资回报率的预期有所下降 对于我们这个项目广场设计得很美观对商业的拉动力不大 绿化不要遮挡商铺，否则不利于经营，也不利于出售 片区消费力主要分两大块，一是周边大量城中村的中低端消费，一是机场人员、部队、 医院等的中高端消费，出现了两头大中间小的纺锤形消费 三楼影院+二楼足浴电玩的这种搭配没有问题 正式座谈会后形成意见梳理（二） 投资客对地下和楼上的商铺投资抗性远远大于一楼商铺的单价抗性 地下的层高做高和光线的充足对缓解地下商铺的投资经营抗性有一定效果 靠着公园的一方适合做酒吧、茶室 道路通车对下沉商业长街商铺的投资价值有直接的提升 带租约销售投资客普遍担心不能兑现 家居店不适合扎堆集聚 餐饮做成中档的比较适合，若想把关兴路上的知名餐饮招到我们项目地可能不太现实 地下一层有做儿童主题的商业空间 地下一层临主街道一面全部临街敞开，对其商铺有一定的提升 二楼做休闲和餐饮会比较适合 问卷调查梳理 商家经营现状 • 经营现状满意度——90%的商家经营户对自己经营现状比较满意； • 商铺使用现状——90%商家经营户铺面属于租赁，10%商铺经营户铺面属于自购，商铺租金情 况——商铺租金区间为35-120元/平米左右，其中日新路餐饮商家租金最低35元/平米左右，同在 日新路服装店租金在100元/平米左右，经营面积区间100-600平米左右，面积最小的是吴井路家 居用品店100平米，服装店次之160平米左右，药200平米，餐饮和足疗面积段集中在600-800平 米之间。 • 商铺租约年限——商家经营户租期在2-10年左右 ，经营年限最短的是足疗，租期两年，年限最长 是餐饮和药店，都在10年。 • 商铺满意度——10%商家（服装）非常满意，10%商家（明杨家居）满意，80%商家（足疗、餐 饮、药店）一般。 问卷调查梳理 关上商圈消费现状 • 关上商圈消费结构——35%商家认为关上商圈消费结构中 日用品和餐饮业态比重最大、35%商家 认为餐饮业态比重最大、30%商家认为娱乐休闲业态比重最大，80%商家认为家用电器、家居用 品是比重最少的业态