社区政策法规（完整版).ppt

我们可以总结出商品房小区中的纠纷解决一般包括以下几个特点： 第一，物业公司在第一时间发现问题并予以初步的协调。 由于商品房小区中公共设施的管理和维护都由物业公司专门负责，因此相对于居委会几个工作人员管理整个社区事务而言，物业公司能够更快地发现问题。 在本案例和相似事件中，各小区的物业公司一般都会以书面通告的方式对违规操作的业主予以警告，但这一警告一般都无法有效制止业主的违规行为。 这是因为物业公司作为由业主聘请来管理小区共有财产和提供服务的营业机构，没有强制管理权，或者说没有合法的暴力使用权和执法权。 因此，一般诉诸物业公司解决问题的方式都以失败而告终。 第二，在小区内部的纠纷过程中，有关的国家职能部门，如城市建设局、派出所并不能有效地发挥作用， 这或者是由于他们对职责的相互推诿，或者是由于职权范围的有限性。 如本案例中的业主宋先生，他对于居委会和警察的职权范围十分了解。 当居委会和业委会上门调解时，他以私人领地拒绝入内为由拒绝其调解。 而当110警察上门时，宋先生则以警察的职权范围仅限于公共领域为由拒绝其入户检查。 因此，这些力量的介入只能进行劝说，他们并不能做出能够改变或制止违规行为的决定。 第三，在商品房小区内居委会作用的弱化，降低了其在纠纷解决中的作用。 居委会在传统社区中具有上传意见下达政策、办理公共事务、调解民间纠纷、维护社会治安等全方位职能， 但在商品房小区中，具体事务的决策有业委会，服务和管理有物业公司，居委会的工作内容仅涉及业委会无权进行的计划生育、优抚救济、青少年教育以及与政府相关的行政工作等方面。 但此类工作数量较少，涉及范围有限，因此很难使公众树立对居委会的认同感。 尤其是本案例中，F家园中仅有2名居委会派驻的工作人员，他们平时的工作就是坐在办公室里或到居委会开会，很少参与F家园的日常管理工作，甚至很多F家园的业主都不知道他们的存在，这就使得他们在纠纷调解过程中的作用弱化。 第四，小区内的业主委员会是纠纷解决中的一股重要力量，而作用程度取决于该业委会的组织程度、权威性及其委员的办事能力。 在本案例中，F家园的业委会自2003年建立以来，一直是小区自治管理的主导者，他们还定期组织邻里之间的活动，在居民中具有很强的认同感和一定权威性，而且其成员具有较高的社会地位和知识水平，因而能够在纠纷解决中发挥积极的作用。 第五，部分业主的直接参与，这可以说是纠纷解决中的一股新生力量。 在商品房小区中，业主的自治和自我管理意识较强，再加上拆承重墙这类事件涉及广大业主的共同利益，因此有不少业主都积极介入解决过程中。 在本案例中，有9名业主出席过历次的调解，其中包括与宋先生居住在同一幢楼、其利益直接受到威胁的5名业主和4名平时就积极关心F家园公共事务的业主。 他们直接出席了调解会，对该事件的性质和对策提出了意见和建议，对事态进一步的发展有着较大的影响作用。 此外，由于业委会就该问题举行了讨论会，大量业主以投票的方式参与了该问题的解决。 根据《物业管理条例》的规定，当小区内占业主投票权1/2以上的票数通过时，就可以使一项决议生效。 这一条款实际上赋予了商品房小区业主自治的权利，所以他们的投票和决议对此事起着决定性的影响，即决定是否以诉诸法律手段解决。 【启示】 商品房小区纠纷解决的新特点说明，越来越多的力量正在介入城市基层事务的治理之中。 一方面，传统力量的作用发生了变化，国家职能部门对社区具体事务的撤离带来了一定的管理问题。 在访谈过程中，业主和业委会委员都提到对于国家有效管理的缺失感到的遗憾，因为无论物业公司还是业委会，都有没有强制权力，因此他们的很多决议无法落实。 此外，作为政府的“手”和“脚”的街道办事处和居委会在商品房小区中参与度不够，无法发挥制定政策、协调资源的宏观管理的职能。 而另一方面，这种国家力量的撤离却在客观上促进了社区自治能力的提高，新的治理力量开始发挥作用。 自1989年社区建设运动开始，自我管理、自我服务就一直是社区建设的目标，但自上而下推动的自治却经常流于形式。 而在F家园的私拆承重墙纠纷解决中，我们看到了真正自治的可能性。 在整个事件过程中，各种介入力量多达7方，即物业公司、派出所、F家园业主委员会、居民委员会、区人民法院、建筑商、小区业主等，并且动员了小区内的律师业主的专业知识、业委会的群众认同感等资源。 这种纠纷解决机制很符合近年来颇为流行的治理理论（governance），即提倡多方参与的治理，以便充分动员各种公共和私人机构的能力和资源，运用不同的管理技术和方法，寻求社会和经济问题的解决方案。 二、社区物业管理方面的相关法律规定 讲解以下内容： （一）社区居委会、物业管理公司、业主委员会 之间的关系 （二）如何处理好三者之间的关系 类 别 性 质 组 成