上海崇明城桥新城地块评估报告.pptVIP

（3）价值实现的经济因素——经济、政策因素 定价方法说明 类比可实现价值模型—公寓 定价方法说明—住宅 1年后该项目上市价格—住宅 类比可实现价值模型—商业 定价方法说明—商业 1年后该项目上市价格—商业 类比可实现价值模型—办公 定价方法说明—办公 1年后该项目上市价格—办公 6.地块价格评估 成本测算—新城18号一期地块 成本测算表—新城18号一期地块 成本测算表—新城18号一期地块 成本测算表—新城18号一期地块 成本测算表—新城18号一期地块 地价预估—新城18号一期地块 成本测算—新城18号二期地块 成本测算表—新城18号二期地块 成本测算表—新城18号二期地块 成本测算表—新城18号二期地块 成本测算表—新城18号二期地块 地价预估—新城18号二期地块 成本测算—城桥商品房基地1、2号地块 成本测算表—城桥商品房基地1、2号地块 成本测算表—城桥商品房基地1、2号地块 成本测算表—城桥商品房基地1、2号地块 成本测算表—城桥商品房基地1、2号地块 地价预估—城桥商品房基地1、2号地块 各收益率下的价格估算 按照利润率10%-30%，分别计算上述的 X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表： 15.94 16.57 17.26 18.01 18.83 项目总成本 （亿元） 6572.65 591.83 10.38 20％ 6156.29 554.34 9.72 25％ 5771.96 519.74 9.12 30％ 7025.22 632.59 11.1 15％ 7518.92 677.04 11.88 10％ 楼板价（元/平方米） 每亩地价（万元/亩） 土地成本 （亿元） 成本收益率 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 通过以上分析可以明显的看出，该地块最合理的价格约为554.34万元/亩，总价为约9.72亿。此时利润率为25%，楼板价6156.29元/㎡。 注：最终折算地价的时候需要按总占地面积来算 17.085035 1.1 15.53185 住宅用地 总建面（万方） 容积率 总占地（万方） 项目性质 产品经济指标 0 占总建筑比率 0 商铺建筑面积 0 占总建筑比率 0 办公建筑面积 总占地面积 155318.5 总建筑面积 170850.35 地上建筑 多层建筑面积 170850.35 占总建筑比率 100% 小计 170850.35 综合容积率 1.1 可销售面积 170850.35 土地及建安成本 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 期间费用及总成本 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 　83+(458618098.7+X)*1.05 　 七、项目工程成本总额（元） 利率计财务发生费用 　 　 　 5、财务费用 建安工程费的5% 8575 170850.35 4、不可预见费用 销售收入的3% 4027 170850.35 3、销售费用 建安工程费的0.4% 6.8 1161782.38 170850.35 2、物业管理基金 建筑成本5% 　 (458618098.7+x)0.05 170850.35 1、管理费用 　 　83+(458618098.7+X)0.05 170850.35 六、期间费用 　 　 150298761.4 　 合计 销售收入的1% 1349 170850.35 2、土地增值税 销售收入的5.565% 745.71 127404814.5 170850.35 1、营业税及附加 　 　 　 　 八、税费 税收 销售收入 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 2289394690 2289394690 13400 170850.35 多层 总销售收入 收入 单价 面积 　 　 　 　 　 销售收入 产品经济指标 实际利润/开发总成本＝（ 2289394690 /开发总成本）－1 成本收益率 2289394690－开发总成本 实际利润 项目工程成本总额+项目销售成本总额=83+(458618098.7+X)*1.05+ 150298761.4=234664664.2+(640517131.9+X)*1.05 开发总成本 利润总表9 土地增值税 127404814.5 营业税及附加税 税收费用83+(458618098.7+X)*1.05 项目工程成本总额83+(458618098.7+X)0.05 期间费用 458618098.7+X 开发成本合计 土地成本及建安成本 注：本