蒙西物流园项目前提提案.ppt

* R1 （现实情景） R2 （开发目标） 本报告需解决的核心问题 蒙西整体商业发展层级较低，无明确的规划发展方向； 项目所在位置是蒙西发展核心区域之一，商业正在蓬勃发展，商业认知度比较高，辐射范围广， 除去原有商业街，目前多为社区型商业，分布零散。 领先蒙西半步的商业项目； 希望借助商业实现项目整体增值，树立项目和企业的品牌影响力 项目在招商后短期内活起来，并保持持续经营状况好的局面； 如何在正确把握蒙西商业发展总体方向的前提下，对蒙西商业发展趋势作出正确的前瞻式预判； 如何提升所在区域的人气？ 如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下，把握本项目的主要服务群体，留住区域内客群？ 如何提升项目所在区域的商业档次？如何在商业辐射范围小的前提下，定位本项目的商业等级、辐射范围，是否可跳出区域内原有竞争格局，引领区域商业的发展？ 业态分析 3.3 商业定位 * 假日酒店 北国经典 园丁尚品 空 地 天骄花园 金隅时代 移民楼 蒙西医院 管委会 空地 空 地 学校 3.3 商业定位 项目商业位置示意图 主商业区 次商业区 次商业区 鑫海城 次商业区 次商业区 * 商业项目与住宅项目分开，将商业项目单独重点推广 商业项目推广定位明确：打造成城市商业中心 — 新城市商业中心 以主题乐园、主题卖场、餐饮、娱乐等业态作为推广重点，打造体验式休闲娱乐新地标 商业定位要点 3.3 商业定位 * 商业功能定位建议 综合考虑蒙西的地理位置、未来入住的居住人群，对于蒙西商业面积功能定位如下： 立足于区域未来居住人口变化，面向更充满活力的产业居住人群； 开放、友好的商业空间，不仅仅局限于蒙西的居住人群； 兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择； 新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费； 为消费者营造休闲、生活氛围； 提供消费人群便利性消费。 3.3 商业定位 * 主力店定位 主力店位置、楼层、硬件等建议 位置：位于主干道十字路口，展示效果优越，受主力店客户喜欢 环境：因主力店聚客能力强，日常经营将给住宅人群带来一定的嘈杂，将其放在靠近 路口的位置最大程度的优化内部住宅人群的居住环境 硬件条件：选择最具有硬件修改优势的，便于根据主力店的需求重新设计的位置 设置主力店的作用：在商业项目初期通过主力店的设置达到在最短时间内聚集大量客流，提高项目在区域内的认知度，以达到提升项目其他商业面积租金或售价，以及住宅售价的效果。 主力店类型选择：大型超市、银行、中型专业卖场（家电、建材、服装 、日用品等）、餐饮娱乐业态等，满足目标消费群多样化的消费需求，同时最大程度的吸引最广泛的消费人群。 主力店设置考虑要素： 3.3 商业定位 * 商业类型分析 3.3 商业定位 类别 商品结构 经营方式 商业功能 与本案契合度 便利店 以销售食品、小百货为主，有容量小、即食消费性特点 以开架自选为主，收银集中结算 营业时间10小时以上，提供即食性食品的辅助设施 能满足居民消费需求，与本案定位相符，宜发展 大型综合商场 大众化衣、食、日用品齐全，满足一次性购物 采取自选销售方式，出入口分设，收银集中结算 营业时间12小时以上 大型综合市场业态杂乱、档次较低不宜发展 仓储商店 以销售大众化衣、食、日用品为主，实行低价格、批量销售 采取自选销售方式，出入口分设，收银集中结算 设相当面积的停车场 同上 专业店 以销售某类商品为主，体现专业性、深度性，品种丰富 采用柜台销售或开架面售方式 从业人员具有丰富的专业知识 本案地块切割性较强，较为分散，不适宜发展 大型专业商场 以销售某一大类或几几大类商品为主，品种丰富 采用自选销售和开架面售相结合的方式 设相当面积的停车场，提供相关技术和服务 市场容量有限，本案发展大型专业市场不适宜 专卖店 以销售某一品牌系类商品为主，销量少、质优、毛利高 采用柜台销售或底铺式方式 注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务 根据本案区位优势及周边客群情况看，可填补市场空白，较宜发展 百货商店 具有综合性，门类齐全，以销售服装、化妆品、礼品、家庭用品为主 采用柜台销售或开架面售结合的方式 注重服务，设导购、餐饮、娱乐等服务项目和设施功能齐全 与本案定位较为复合，但周边零散白活商店趋于饱和，不宜发展 中型购物中心 由百货店或中型综合商业作为核心，由专卖店等零售业和餐饮娱乐设施构成 由开发企业有计划的开设统一规划、布局、运营管理，店铺分散承租、独立经营 功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体 项目商业体量适中，业态丰富、购买力充足，最适宜本案发展 * 儿童用品类 女性用品类 成衣棉纺类 日用