台州家居大世界项目可行性研究方案分析报告.pdf

台州家居大世界（暂命名）项目 可行性研究方案分析报告 前 言 为加快路桥家居专业市场建设，本着科学、真实、专业的原则，我们组织专 业队伍对路桥新城拟规划“家居城”98 亩地块进行了近一个月的调研，并在此 基础上进行了科学、客观、前瞻性的分析，提交此份较详实的市场调研及科学的 可行性研究分析报告。 目的： 1、充分、快速了解台州市路桥区产品市场及同类商业地产环境，为项目研 发做出准确分析。 2、通过调研，摸排基础客户资源。 3、为项目的定位、市场的立项、项目的成本测算及收益、发展前景及对当 地商业的影响力等方面提供理论依据。 4、通过研究所预测的市场定位及产品定位对本项目的投资周期、投资总费 用、现金流量、盈亏平衡、内部收益率等进行科学系统的分析。 原则： 1、立足本项目，放眼周边。 2、深入基层，实地洽谈，尽力挖掘最基础信息。 3、宏观与微观结合。 4、抓重点，找竞争，以点带面，快速突破。 5、科学、真实理性的反映项目在未来的五年中的投入与产出。 研究分析方法： 1、基于路桥房地产市场供应与潜在客户需求的深入调查分析，通过对供应 和需求两方面变化趋势的研究，为本项目的功能布局、物业配比等提供 客观依据。 2、通过对本项目地块特征、市政规划等的分析，确定未来客群、用地布局、 建筑类型、开发进度等计划。 - 1 - 3、通过对项目方案的投资成本预算、售价分析，建立资金流量模型，整体 预测其综合投资回报水平。 研究框架： 第一步 第二步 第三步 第四步 竞争对手分析 地 区 市 专业 项目 项目测算分析 场分析 市场分析 市场分析 消费者分析 第一步，地区市场分析。将专业市场（房产市场）在路桥区整个地区经济 中，考察其地位和状况，找出影响这个市场变化的主要因素。并通过直接地或间 接地资料分析，对地区经济发展进行预测，从而发现它对专业物业市场的影响， 例如通过人口、收入等资料，推算对专业物业的需求增量。 第二步，专业市场分析。在专业市场的层次上，进行市场细分，然后对各 子市场的物业的供给量和需求量进行对比预测，从而发现各子市场的需求潜力及 分布情况。在本研究中主要分析商业市场。 第三步，项目市场分析。在项目市场的层次上，根据以前对市场潜力的估 计，进行竞争对手的分析，估计本项目的市场占有率；同时进行消费者的研究， 以确定本项目的竞争特点。 第四步，项目测算分析。在市场定位、产品定位的基础上，对方案的建设 周期、投资费用、现金流量、盈亏平衡、内部收益率、风险与防范等方面理性的 科学的进行分析。 调研方式和内容： 方式：资料收集整理、业内人士座谈、走访统计、实地拍照、组织讨论交流、 虚拟身份洽谈等。 内容： 城市概况、宏观经济、各主要商业街及专业市场同类商业情况、各专业市场 经营及租赁情况、竞争项目情况、商业房地产开发情况等。 - 2 - 第一部分：路桥城市概况与房地产简介 1.1 路桥城市概况 1.1.1 城市概况