深圳某商业项目市场调研报告.pdf

1 深**项目商业市场调研报告 2 1.1 深圳市商业地产发展概况 2 1.1.1 城市背景 2 1.1.2 深圳商业发展现状 2 1.1.3 深圳商业发展特点 4 1.2 项目周边商业环境分析 5 1.2.1 华强北商圈分析 5 1.2.2 东门商圈分析 9 1.2.3 项目周边主要商业项目分析 14 1.3 深圳地铁商业发展状况 20 1.3.1 深圳地铁商业概述 20 1.3.2 地铁商业特点 21 1.3.3 地铁商业消费群体分析 21 1.3.4 深圳三大地铁商业概况 22 1.4 片区地面商业情况 24 1.5 项目周边写字楼发展情况分析 25 1.6 项目周边酒楼分析 28 1.7 项目周边商业的调查与分析 29 1.7.1 主要商圈分布情况 29 1.7.2 主要经营业态组合 29 1.7.3 不同商业街区的状况 29 1.7.4 项目区域市场的发展现状与前瞻 30 1.8 市场调研结果总结 30 1 深**项目商业市场调研报告 1.1 深圳市商业地产发展概况 1.1.1 城市背景 得益于中国的改革开放，经过 20 多年飞速增长，深圳已经从 20 年前的小渔 村发展成初具雏形的现代化国际性城市、中国举足轻重的高科技产业基地、金融、 物流中心城市，也是中国最年轻、最具生机和活力的新兴移民都市。 深圳良好的城市发展及增长预期、丰富的具有挑战性的就业机会、排名中国 第 1 的居民收入水平及增长预期、高质量的私人消费和服务、便利的通讯与交通 设施、高质量的文化娱乐与卫生教育基础设施，多样性及国际化的文化，为商业 繁荣发展提供了上佳的土壤。 1.1.2 深圳商业发展现状 经过近二十年的发展，到目前为此，深圳零售业已经形成了业态齐全、网点 众多的格局，无论是服务质量和服务内容都已领先广东各地，目前，深圳已拥有 了全国密度最大的商业税源。  整体商业形式良好，国外零售巨头争抢蛋糕 深圳的社会消费品零售总额居于全国前列，拥有非常良好的商业发展环境和 庞大的民间消费支撑力。2004 年，商业市场总销售额超过武汉达到全国第五， 1996 年，世界最大的零售企业沃尔玛进军中国市场，首先落户深圳，1997 年欧 洲最大的零售企业家乐福也落户深圳。  迎来发展良机，本土零售企业做强做大 在与国际商业巨挚同台竞技中，深圳迅速成长出一大批优秀的本土零售机 构，伴随着其不断的发展壮大，陆续走上了异地扩张和品牌管理输出之路。连锁 化经营程度较高已经成为深圳商业的显著特点。2004 年深圳 15 家重点大型连锁 企业在全国新开门店 300 家，销售总额 430 亿元，同比增长 29% 。截至目前，包 括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等在内的深圳 零售商，已经在全国各地开店逾 900 家。  商业发展落后城市发展步伐 年轻的深圳，其城市商业发展的整体水平却滞后于城市的发展。一直以来， 存在“年轻的深圳却很难说是一个时尚的城市” 的说法。深圳主要商业大多是伴随 城市的发展进程而自发形成，其商业业态和布局都处于一种无序的状态，并且整 体档次较低，面向中高档收入阶层的消费场所匮乏。与深圳的城市发展地位和区 域性国际城市的目标之间存在较大的错位。 商业传统的形成需要时间的沉淀，移民社会特征突出的深圳，其城市性的发 展一直滞后于快速膨胀的城市化进程。但随着深圳城市发展的逐渐“成熟”，深圳 特区逐渐开始转变为深圳市，具有深圳特色的市民社会开始逐渐形成。  符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足 主要表现在目前深圳商业网点按数量计算近 90 ％是小门店，这其中约有一 半位于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差，在各类新兴