非典型性担保案例.总结.doc

从一起合同纠纷看非典型担保的效力及其适用 一、案情简介 2005年10月31日，申请人苏某与被申请人孙某签订《合同书》一份。合同书约定，甲方(申请人)欠乙方(被申请人)85万元，经甲乙双方商定，协议如下：一、甲方把商业街楼房一栋作价70万元卖于乙方。二、剩余15万元以贷款的形式，甲方付给乙方利息，利息1分。三、卖于乙方的房屋在市场租价的情况下，甲方有权优先租赁。四、甲方在一年之内赎回楼房，甲方应付给乙方利息3万元;甲方在两年之内赎回楼房，甲方应付给乙方利息2万元;甲方在三年之内赎回楼房，甲方应付给乙方利息1万元。甲方在三年之内不能赎回楼房，过期甲方不得再赎回，房产属于乙方期间，房屋租赁费属于乙方。五、甲方在赎回楼房前，首先付清所欠款及利息。六、房权属乙方期间，因城市规划需拆迁，楼房赔偿等一切费用属于乙方。七、楼房卖于乙方，办理房权、土地等一切手续的费用由乙方承担。八、甲方租赁乙方楼房，如甲方在一年内赎回楼房，房屋租金每月按8000元计付，如超过一年赎回楼房，房屋租金按年租金8万元计付。九、乙方付清甲方所欠银行贷款45万元之日起，房屋所有权归乙方所有。合同签订后，双方均依合同第一条、第二条、第三条、第五条、第七条、第九条约定履行了各自义务。被申请人分别于2005年11月7日、2006年3月29日取得东房权证字第004016号房屋所有权证及东国用(2006)第505号国有土地使用证。申请人依合同约定按每年8万元的租金租赁该楼房。2008年7月，申请人决定按照合同的约定赎回房屋，支付被申请人70万元赎房款，但被申请人拒绝申请人赎回楼房，致起纠纷。 庭审中，双方对合同的前期履行及本案的基本事实并无争议。仲裁庭辩论中，申请人认为：本案合同合法有效;本案合同是无名合同，是一个合同，不是若干独立合同的简单叠加;本案合同设定的不是典权;被申请人的抗辩属恶意抗辩，违反了诚实信用原则;本案的合同法律性质契合“让与担保”理论，请求支持其仲裁请求。被申请人则除当庭辩称外，认为合同书第四条的法律关系为典当关系;申请人已无权赎回房屋。 仲裁庭庭审后依法裁决：一、被申请人孙某继续履行2005年10月31日与申请人苏某签订的《合同书》;二、申请人于本裁决书送达之日起五日内支付被申请人赎金70万元，同时支付被申请人利息1万元，共计71万元;三、被申请人于收取赎金及利息之日起十日内协助申请人将涉案楼房过户至申请人名下;案件受理费、处理费共计9780元，由申请人承担1630元，被申请人承担8150元。申请人预交的案件受理费、处理费，不予退还，扣除申请人应承担的部分外，由被申请人一并支付申请人。以上款项相抵，申请人支付被申请人701850元，于本裁决书送达之日起五日内履行完毕。 二、仲裁员说法 (一)双方签订的《合同书》合法有效 申请人苏某与被申请人孙某于2005年10月31日签订的《合同书》系无名合同，是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。双方应按合同约定全面履行自已的义务。 (二)《合同书》中约定的本质内容实属一种非典型的担保方式—让与担保 被申请人主张合同书第四条的法律关系为典当关系，赎回房屋违反《物权法》、《担保法》、《典当管理办法》等相关法律的规定，申请人已无权赎回房屋。但仲裁庭认为：《合同书》第四条虽多次出现“赎回”字样，但根据本案事实，双方之行为并不符合典当之法律特征，不应受《典当管理办法》调整;根据审理查明的事实，双方当事人的行为实为让与担保行为，所谓让与担保，是指债务人为担保债务的履行而转移一定财产的所有权于债权人，债务人履行债务后，该财产权利复归于债务人;债务人不履行债务时，债权人基于前已取得的财产权利就该财产优先受偿的担保方式。让与担保作为一种非典型的担保方式，虽法无明文规定，但司法实践中对此非典型担保的效力已普遍予以认可;本案涉及的不动产物权的变更、转让，系基于双方的合同书，物权合同等原因行为的效力，应受合同法的调整，原因行为之效力不受物权变动要件之影响。 (三) 《合同书》依法应视为附条件的合同 《合同书》第四条、第五条之约定，依法应视为附条件的合同，申请人在合同约定的期限内支付赎金、欠款及利息后，即为成就所附条件，被申请人即丧失拥有涉案房屋所有权的原法律依据。当申请人依合同约定支付赎金及利息回赎楼房时，被申请人却拒收赎金及利息，构成违约，依法应视为被申请人为自己的利益不正当地阻止条件成就。申请人请求被申请人继续履行合同，将涉案楼房过户至申请人名下，事实清楚，于法有据，应予支持。申请人申请“被申请人过户后收取赎金70万元”，但依合同约定，申请人在三年之内赎回楼房，还应支付被申请人利息一万元。合同中收取赎金和办理过户的时间先后没有约定，应按交易习惯确定。 三、相关法律规定 (一) 《中华人民共和国民法通