茂名富丽·站前路项目定位报告.ppt

; 富于创新 丽予生活 ;茂名市国际投资(集团)有限公司;2000年; ;概念领先，开发务实，注重品牌提升;;第一部分 项目整体定位报告 ;富丽·站前路项目整体定位报告;茂名位于粤西南部，鉴江中游东侧，是广东目前石化工业较为发达的城市之一，也是广东省人口较多的地级市;在新形势、新挑战下，茂名市委市政府以新的思路，将茂名加快形成“一带一轴两城四港五区”的空间发展格局;茂名市近期建设，其中包括站南片区吉祥一路、吉祥二路以北、德政路以东及茂南大道以北片区;站南片区作为茂南6大片区之一，规划定位为：精细化工、弄产品深加工和居住配套综合发展区;高 山 路;站南片区规划;从片区规划来看，本项目周边都是衙门，政务氛围较为浓厚，而商业、居住氛围不会很强;北面临站前路，西为加油站及变电站，南临环卫局及高压电线，东为翠辉雅苑、废车停放场、鱼塘和棚屋;;;属性界定：即将崛起的南门户·站前路上·交通便利且昭示性好的配套尚缺乏的生活住区;思路索引;从经济学的角度，以茂名市GDP增长速度来看，茂名房地产市场应该处于高度发展阶段;从城市固定资产投资来看，2009年以前房地产开发投资比例大都小于15%，由此可见房地产市场有点异常;2009年以前茂名市场有点异常，主要原因：本地人口输出多，外来人口进入少，私宅建设多，异地居住少;随着茂名滨海新区规划落地，促使茂名市房地产市场形成新的发展格局：茂南与水东双中心市场;茂南区作为茂名市党政机关的所在地，经济、政治、文化的中心，房地产业发展一直走在全市的前头;茂南市场分析;茂名市区上半年成交量受个盘推售影响呈现成交活跃期，均价在其带动下上升，但整体市场表现较为平静;茂南区市场以刚性需求和改善性需求为主，少量的投资需求，主要是体现在中、小面积的户型产品;近几年成跳跃式增长，购房者的总价压力日益加大，实际购房面积呈缓慢下降趋势;茂南市场分析;;水东作为粤西的一个县城，在茂名滨海新城市战略规划下，成为粤西最大的国家级滨海新区;目前水东片区缺乏重大工程和市政配套启动，以及缺少品牌地产商城市运营，区域市场升级发展会比较慢;水东湾出让地块小而少，且较零乱；大部分在售、待售、在建、拟建项目规模小，开发水平处于初级阶段;;水东市场目前还是一个内需内消市场，外来购房客户很少，茂南客户主要是投资，纯居住很少;目前水东市场还没有吸引大量的外来居住客户，而吸引茂南区的主要还是投资客;典型案例——环水东湾市场两个最具代表性的楼盘：怡景湾海岸豪庭 与 碧桂园城市花园;; 环水东湾成交客户最看重的因素：价格、配套及环境;;从城市形态及规划发展的角度来看，茂名市与惠州市比较相似，茂名的未来可以从惠州发展找到一个窗口;区域发展落后战略规划的背景下，市场步伐会按照自身步伐发展，居住市场受到水东湾等外界环境的影响较小;思路索引;茂南片区楼盘不多，在售楼盘主要分布在河东片区，待售楼盘主要分布在西粤路以东，未来站南片区是热点;名雅世家，32万平米茂名首席低碳名宅;Art Deco建筑风格，外形俊朗，东南亚风情园林，坡地园林层次感强;项目主力户型以四房为主，产品符合中高端客户改善性需求;粤西明珠，城市北区26万m2欧式高尚住宅区;欧式建筑风格，整体形象佳，细节品质不高，园林无坡地效果，层次感差;项目主力户型以四房为主，面积偏大,整体销售欠佳;华夏世纪花园——16万平米现代主义建筑群;建筑风格主色调视觉效果较为沉闷，园林景观面积较小，无特色景观主题;错误的户型定位，错误的价格策略，导致紊乱的客户定位，是目前滞销的根本原因;;现代风格建筑，档次感较差，近万平米立体亚热带园林，层次感较好;户型定位以满足茂南区刚性需求及以周边成熟商业及教育集中为主的投资性需求为主;星翠苑二期——20万平米、公园旁的家;绝对大户型，150平米以下的户型空缺，目标客户群明确，单户型结构使用性及舒适度欠缺;翠辉雅苑紧靠本项目，是本项目最大的竞争对手，不过我们可以通过面市时间差来避开直面竞争;茂南片区竞争楼盘基本信息详列;容积率都非常高，大部分容积率在4.5以上，导致产品非常单一，特别产品非常少;以130-180平米的大户型成为市场供应的主导，而2房、1房等小户型供应比较小，存在市场机会;现代风格成为主流，立面比较通俗，材质考究缺乏，嫩够建立城市意向的外立面存在市场空白;园林风格呈现多样化，但是主要还是塑造一些水景和休闲景观，多层次、立体园林期待市场出品;配套设施逐渐升级，特色配套逐步出现，有特色配套为销售起到了一定的驱动力;小户型存在市场机会，特色产品、特色配套比较少，多层次、立体化园林期待市场出品;思路索引;;茂南区主要靠内需消化，35-45岁年龄段的客户比例最高，3口之家的购房客户比例超过一半，达到55%;市场对户型以 90-150的3房、4房为主，对1房的产品需求非常小，而