新鸿基佛山澜石项目前期策划案.ppt

中国·成都·都江堰玉堂项目前期策划报告2010年6月29日 上册：项目研判报告 目录 第一篇 调研方法阐释 第二篇 宏观环境分析 第三篇 产业环境分析 第四篇 项目区域环境分析 第五篇 调研情况总结 第六篇 项目SWOT分析 第七篇 市调基本结论及分析 第一篇 调研方法阐释 调研目的 通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析 ，为项目奠定良好基础 调研内容 宏观市场研判 区域市场研判 竞争楼盘研判 调查方式 探访、电访、实地考察 第二篇 宏观环境分析 新政下成都房地产市场情况概述 集体用地相关政策 关于集体土地改革的宏观背景调研 第三篇 产业环境分析 都江堰房地产发展概况 都江堰房地产市场总体市场状况 投资稳定增长 ，价格稳中有升 两大城市板块齐头发展 市区板块市场外移发展明显 独特的城市价值造就购买群体多元化 客户需求不断提高,更注重细节与品质 多种物业类型,百花齐放 都江堰主城区房地产板块分析 核心城区，震后重建项目大规模增加 中大规模项目开发呈现明显的外移趋势 典型项目:岭秀都江、春语华章、堰山和畔、丽水青城、蓝郡.新界 都江堰青城山房地产板块分析 坐拥“双遗”，背靠大成都 。依托稀缺的自然生态资源和世界遗产以及道教养生文化，吸引了泛中国区域客户 典型项目：青城皓庭、青城碧水云天、蜀山栖镇 、上善栖 、云栖谷 第四篇 项目区域环境分析 一、都江堰区域概况 “六山一水三分田 ” 区域内主要个案 第五篇 调研情况总结 调研执行情况总结 客户背景甄别 第六篇 项目SWOT分析 第七篇 市调基本结论及分析 中册：项目核心定位报告 第一篇 项目基本情况 总占土地面积316亩，分为四个地块，分别为A:102亩，B:150亩C:30亩D: 34亩,土地性质为集体建设用地。本宗土地A、B地势较平坦，C、D有局部缓坡，用地现为村镇农田，有庄稼、树木和灌木丛，有高大乔木和名贵树种。 第二篇 项目定位依据 关于项目政策依据 集体土地改革的核心解决方式日益明晰 《青城山—都江堰国际休闲度假旅游区概念规划（纲要）》 都江堰成为具有一定国际竞争力的中国最佳休闲度假旅游区 关于项目区位依据 关于客户核心诉求 放松休闲，与朋友忘却琐事，来个尽兴的聚会。 室内？户外？甚至半户外？ 自然感受，很想和自然住在一起，“呼吸在自然”中的感受 第四篇 项目地位体系 主要指标建议 总占地面积—约316亩 地上容积率—0.6 地上总建面—约126401㎡ 绿地率—约70% 商务会所配套面积—8000㎡ 产品形态布局建议—面积区间为90㎡--280㎡，建筑形态分为花园洋房，联排，双拼，独栋四种形态。其中90㎡花园洋房约351套，总面积约为31590㎡；160㎡三层联排别墅约200套，总面积为约32000㎡；220㎡双拼别墅约约150套 ，总面积约为33000平方，280㎡尊贵独栋别墅约76栋，总面积约21280㎡。 。 项目概念定位 “好望山—怀山纳水，只为心灵静谧的小憩” 物业特征定位 原生态 休闲度假 养气、养生 尊贵 建筑风格定位 “隐逸于秀丽山水间的欧陆风情” （建议以瑞士某个著名度假胜地为原版，原因项目所在地的环境与阿尔卑斯山脉神似，而且也把旅游和度假的概念融入其中） 项目功能定位 产品园林定位 “富有参与性的悦水园林” 水与建筑的穿插 水景节点处理 浅水溪打造 亲水平台打造 产品物管要求 “欧洲庄园总管式服务” 目标客户定位 第五篇 租售均价预测及总开发价值分析 项目租售均价预测 销售价格区间为“8500元—9800元/㎡”，此价格不包含以后土地流转可能存在的土地出让金、报建费等，此费用由客户承担，具体操作详见项目运作模式。 价格策略建议采用低开高走的方式，根据ABCD四个组团物业位置对每一套物业单独定价，根据市场行情及时调整。 预测项目可售面积约为118401㎡和开发商自持面积约为8000㎡，以可售均价9100元/㎡计算，项目总开发价值约为115025万元。 项目投资分析测算表 （见报告附表） 下册：项目开发及 营销建议报