邯郸左西村项目的前期策划报告.ppt

案例（二）——淄博中润华侨城项目概况 占地：1800亩 总建筑面积：120万㎡ 其中，居住组团110万㎡ 公用及商业建面10万㎡ 会所2.5万㎡ 双语幼儿园4000㎡ 双语中小学3.2万㎡ 项目位于淄博高新开发区内，东起西五路，西临世纪路，北依北外环路，南侧有 中润大道 项目区位属于城市新区，开发初期周边配套不成熟 容积率：1 物业形态：多层、小高层、高层住宅以及高档别墅等 开发周期：分三期三年开发 项目启动：2003年启动 2004年9月一期开盘 客户类型：80%自住，20%投资 中润大道 世纪路 主流产品低价入市，小步快跑，迅速销售 以高品质形象立市，实现差异化 适当控制成本，主要投入在展示区，通过实景展示打造核心驱动力 产品创新、展示到位，给客户实实在在的感受 中润华侨城启动策略——主流产品低价入市，精心打造景观展示，以高品质形象实现差异化 启动规模 15万㎡ ，分批推售，每次推售量不超过5万㎡ 启动产品 多层+小高层 主力户型140、160、180 ㎡三房，尝试少量60、98 ㎡两房 启动价格 在市场预期3000元的背景下，以2500元/㎡低价入市 创新元素 引入南方先进户型设计理念：圆弧状主卧，八角窗等 “大园林、大水景、大绿化”，在当地开创北方园林南方化 启动策略 启动背景 2001年拿地，当时市场状况较差，楼价1000多元/㎡，增长不明显 2003年市场大势上涨，供应量大、竞争激烈，项目正式启动，面临巨大风险 2004年9月项目一期开盘 中润华侨城后续开发策略——二期逐渐推出社区配套设施，以高附加值促进项目销售 二期价格 2800元/㎡ 二期配套 3.6万㎡的幼儿园到中学的一体化品牌学校 部分社区商业街以综合性购物及大型超市为中心的大型一站式商业娱乐中心 一期：景观展示的打造 二期：配套设施的建设 开发期内核心竞争力的转化 案例（三）——绿城 · 合肥桂花园项目概况 项目区位：合肥市高新区西南，东临科学大道，北靠合肥市景观大道黄山路，西连人工湖路，南接天湖路，与人工湖及合肥市区惟一的山脉大蜀山隔路相望 总占地：约480亩 总建筑面积：近41万㎡ 容积率：1.22 绿化率：42.3％ 物业形态：多层、小高层 社区配套：中心会所、学校、幼儿园等 项目启动：2002年5月28日 项目开盘：2003年5月1日 展示策略：将主景观区集中在一期，先建会所后建房，并将大蜀山景观引入社区内部，提升项目形象，保证启动成功； 分期策略：不急于在前期获得较高利润，逐步提高容积率，1期、2期容积率分别约为1.1、1.2。 绿城 · 合肥桂花园启动策略——集中展示核心景观区，并以主流产品入市 西侧紧靠合肥大蜀山景观区。 绿城的品牌效应在当地非常明显，并有部分江浙投资客追随； 距离市区较远，配套较为缺乏； 项目2003年5月1日开盘，处于“非典”时期。 启动规模 11.7万㎡ 启动产品 多层为主流，少量小高层； 主力户型为二房、三房，配以部分四房。 启动价格 2200元/㎡ ，二期多层价格达4000元/㎡。 启动策略 2 1 品牌优势、优质产品、启动策略的正确运用，使绿城桂花园在“非典”时期创造了3天销售近400套的合肥楼市奇迹。 启动背景 绿城 · 合肥桂花园现场照片 绿城 · 合肥桂花园项目核心价值 项目核心价值： 产品品质 以多层，小高层为主，营造低密度、高绿化率的高档社区； 引进绿城成熟的产品风格，实现与本地产品的差异化。 核心展示 6300㎡豪华会所，昭示性强，奠定大盘气势，底层做售楼处，客户可以感受到楼盘的品质与气度； 大规模主景观体现的营造与展示，确立项目整体高品质形象。 完善配套 会所服务项目齐全，包括商务中心、医疗室、健身房、大堂吧、客房、茶吧、阅览室、小型体育场、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多种服务设施； 项目提供包括学校，幼儿园、休闲娱乐设施等设施，以弥补区域配套不足的劣势。 本项目秉承并延续了绿城集团“以人为本”的开发理念 案例（四）——合肥澜溪镇项目概况 项目区位：合肥市西部，蜀山风景区香樟大道与黄山路交汇处 ，大蜀山脚下，人工湖畔 总占地：约216.4亩 总建筑面积：20.2万㎡ 容积率：1.4 物业形态：宽景花园洋房、小高层、高层 开发节奏：分两期开发 项目开盘：2005年12月3日 项目整体规划 澜溪借鉴法国Annecy，以风景融合建筑，在社区整体规划中最大限度保留原始生态、地形、植物，营造合肥蜀山湖畔法式小镇； 开放性的小区景观系统，强调小区内部景观与周边城市景观系统的融合与延续； 在社区中部设置大面积的开放绿地作为中央公园，形成河道——绿地——住宅的空间序列； 住宅组团错开相隔，环绕小区中心景观及步行景观轴，营造高低错落的建筑形态； 立面形式注重逻辑性