第一章房地产开发经营与管理概述.pptVIP

3、投资的特性： （1）投资是一种有目的的经济行为 （2）投资具有时间性 （3）投资的目的在于得到报酬 （4）投资具有风险性 4、投资的作用： （1）投资是一个国家经济增长的基本推动力 （2）投资与企业发展密切相关 （3）投资可以促进人民生活水平的提高 （4）投资有利于一国的国内稳定和国际交往 （二）房地产投资 　　1、房地产投资的概念 　　房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 　　包括房地产开发投资和房地产置业投资。 　*房地产开发投资：从事商品房和土地开发经营活动的投资。 （1）商品房建设投资：房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。 （2）土地开发投资:房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。 房地产投资 房地产开发投资 房地产置业投资 广义 狭义 狭义的房地产开发投资 以房地产资产权益为对象的投资 商品房建设投资 土地开发投资 购买房地产企业的股票、债券 购买房地产资产支持的证券、债券 2、房地产投资的物业类型： 物业类型 按物理形态划分 按使用目的划分 土地 建成物业 在建工程 居住物业 特殊物业 商用物业 工业物业 类型 含义 包括 目的 居住物业 供人们生活居住的房地产 包括普通住宅、公寓、别墅等 ① 满足自用 ②用于投资 商用物业 （经营性物业、收益性物业、 投资性物业） 出租经营、为投资者带来经常性收入现金流的房地产 酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等 ①用于投资 ②自用自营 工业物业 为人类生活生活提高入住空间的房地产 工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等 ①出售 ②出租 特殊物业 物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产 赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等 长期投资，靠日常经营活动的收益回收投资 二、房地产投资的特性： 　1、位置固定性（不可移动性） 　2、寿命周期长： 　*经济寿命：在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。 　*自然寿命：房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构建和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间 房地产 经济寿命 公寓、酒店、剧院建筑 40年 工业厂房、普通住宅、写字楼 45年 银行、零售商业用房 50年 仓储用房 60年 乡村建筑 25年 二、房地产投资的特性： 　*房地产的经济寿命与其使用性质相关。 　*注意：税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地产的经济寿命或自然寿命有关。 房地产 经济寿命 公寓、酒店、剧院建筑 40年 工业厂房、普通住宅、写字楼 45年 银行、零售商业用房 50年 仓储用房 60年 乡村建筑 25年 3.适应性 4.各异性 5.政策影响性 6.专业管理依赖性 7.相互影响性 三、房地产投资的形式 投资形式 房地产直接投资 房地产间接投资 房地产开发投资 房地产置业投资 房地产企业债券和股票投资 投资于房地产投资信托公司 购买住房抵押支持证券 权益型 抵押型 混合型 　　1、房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 　　（1）房地产开发投资：投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。 　　（2）房地产置业投资：指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费的四个方面的利益。 　　例如：某公司以300万元投资购买了一个250m2的写字楼单位，并将其中的100m2用作该公司的办公室，将另外的150m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是50万元。经过10年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有250m2写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净销售收入是450万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用（消费）、获取经常性收益、投资保值和增值