当涂县水墨兰庭项目商业部分营销方案.ppt

* * 1、主力店（时代超市）模式 [销售方式选择] 此模式销售风险与回避 （1）差价补贴的风险 时代超市作为整体租赁者，其承租的租金比较低，而发展商为了实现商铺销售， 必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就 使得发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。 在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，即提高项目的销售价格，在一定程度上可适当弥补回报的补贴。 保证项目顺利销售的前提下，通过测算制定合理的投资回报率。 * * 1、主力店（时代超市）模式 [销售方式选择] （2）返租期满后产权分散带来的风险 在返租期满后，分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营将必然成为矛盾。 发展商在承租期满后，从项目本身营销的角度看，其已经完成了对业主的承诺。但 与时代超市的租约并未完成，为了更好地实现商业的销售价值，发展商需提前解决 好这一问题，不要为将来的商场经营留下后遗症。 此模式销售风险与回避 成立业主委员会。 由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额 合理地划分比例关系，通过类似“股权”的形式在实现整体效益的情况下，全面、 公平地保障所有业主的收益。具体运作可通过业主投资额的大小，确定所有业主的 分配权利，再选举会长、执行会长、会员等。业主委员会可通过自行运作或委托专 业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营。 在项目分割规划中，要充分考虑今后经营的需要。 要合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到 “分则好售，合则好用”。 * * 方案一：全部出售 一旦项目被出售，发展商也就失去了对项目市场定位和租户组合变化进行预测和判断的能力。因为此时，对业态及其形象的控制权已从发展商转移到了小业主手中。将会导致业态的无序竞争和形象的混乱，这种状态对整体项目形象，尤其是商业的销售是极为不利的。 方案二：以出售为主，部分租赁 出售的部分可以直接面对投资客及经营者出售，比例约为80％；租赁部分为开发商长期持有，为物业、咖啡店、银行等，提高项目的配套价值。若干年后，开发商想出售，物业的价值并没有降低，因为开发商已获得多年的租金收益，而那时商业价值不同，价格自然有很大提升。 通过以上两个方案比较，我司建议方案二更适合本项目的实际及后续发展。在销售方面，一般我们会引导银行、餐饮、药店等社区配套行业也就是定向招商或销售，指导业态，其他为自主经营。 2、步行街模式 [销售方式选择] * * 执行 4 * * 一、招商实施方案 * * * 符合业态规划的经营商户 当涂区域知名品牌商户 全国连锁品牌直营店、加盟店 全国连锁餐饮、休闲、家居家饰 餐饮、休闲、家居家饰、工艺品、电子产品 精品百货、社区综合服务配套 招商范围 * * 第三步骤 流动商户招商 主力商户、基础商户的进入，将极大程度的鼓舞流动商户和投资者的热情，坚定其投资信心。 此时流动商户的招商和商铺的销售可同时进行。 第二步骤 基础商户招商 基础商户影响力和号召力不及主力商户，但其面积需求相对较大，在物业整体之业态组合中必不可少； 基础商户租金往往是主力商户的3~6倍，其租金总和是项目的主要利润来源。 核心主力店先行，辅助店随后的原则 餐饮、休闲、零售项目优先，辅助项目配套的原则 第一步骤 主力商户招商 主力商户入驻能够吸引投资客的眼球，刺激商铺的销售，以及对中小商铺的招商； 主力商户的进驻能够影响中小商铺的租金水平，提高项目整体租金收入。 招 商 步 骤 * * 招 商 排 期：根据实际情况，本项目商业物业招商主要目的是为项目提升知名度并保证商业物业的顺利销售。 品牌培育 启动市场 完成主力店的意向签订，为项目商业物业增加推广卖点 商户开业 及持续销售期 主力商户 意向签订 D区节点商户 意向签订及筹备 主力店进驻 B、C区招商 全面开售 主力商户装修期及开售强销期 招商及筹备期 持续销售 及招商 品牌培育 启动市场 完成D区节点商户意向签订，开始D部分销售筹备工作 品牌塑造 强势入市 住宅交付前1-3个月内，签订主力店进驻合同 品牌维护 持续销售 各项卖点展示，持续销售、招商 品牌提升 促进销售 主力店及基础商户的进驻提升项目商业价值，各类推广活动的开展，广告的发布，全面展开销售攻势 * * 二、宣传造势 * * [推广名建议] 命名原则 ： 区域辐射优势——建议项目案名突出本项目区域辐射性，强调本项目中心区地位优势。 购物主题优势——明确突出购物主题定位优势，当涂目前超市行业属于