社区商业开发研究专题讲座.ppt

社区商业物业条件需求 Community commercial property condition requirements 社区商业开发操作研究 The Design of Community Commercial Development 2013.09 目标——控制适度的商业规模，精准的业态定位，良好的可操作性 使社区商业价值最大化，提升住区品质…… Vision —— Model of the International Education Center All the Children Dream to Be Here…… 目录 Contents 一、社区商业理论模型研究· · · · · ·调研、定位理论依据 三、体验之家、社区型综合体开发研究· · · · · 专题成果 Enclosed Space Site tes testestes tess 二.、易境七大产品类型社区商业模型· · · · · · 成果体现 Large 四、社区商业规划建筑设计· · · · ·· · · · ·· · · · · 细节设计 Enclosed Space 一、社区商业理论模型研究 Contents 1、社区商业概述 Iconic Buildings 2、调研与定位 Iconic Buildings 社区商业的分类与表现形式 社区商业标准 市场调研：定性与定量分析 规模控制 业态及业态组合定位 2、调研与定位 Iconic Buildings 3、经验总结 Iconic Buildings 社区商业开发分级模型 社区商业的规划原则 1 社区商业概述 Site Analysis 1.1 社区商业的分类与表现形式 1.1.1 按照承载社区商业的建筑类型与布局分类： 1）社区底商 2）社区商业街 3）社区商业中心 1.1.2按照消费群体档次划分 1)高档社区商业： 消费者收入和文化水平较高,注重休闲； 商业档次配合住宅档次一律很高； 此类社区项目较少。 2）中高档社区商业 大部分为白领中产阶级，与高档社区最本质的差异是经济实力，但消费特性与结构差异不大；向往高质量生活品质，一般有一下四个显著特点： 社区商业和高档商业功能上差别不大，仅仅是档次稍低。 一般规模庞大，消费人群多，从而可以将商业规模做大，在竞争力不大的情况下，甚至可以引进百货、超市等大型业态。 分布范围较广，城市繁华地段、开发区、市区、城郊结合部、郊区都可能遇到。 商业的建筑形式也可作为卖点来挖掘 3）中低档社区商业 商业的功能主要是满足日常生活需求 消费能力较低，更偏重与吃和穿等方面。 尽管周边商业不怎么齐全，也不宜将规模做大，档次不易过高。 1 社区商业概述 Site Analysis 1.1 社区商业的分类与表现形式 1.1.4按规模分类： 大型社区―居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。 中型社区―小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。 小型社区―组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。 面积规模 辐射关系 10000平米以内 本社区 10000-30000 邻近社区 30000平米以上 区域商业中心 1.1.3按照服务对象范围分类： 1）外向型社区商业 2）中间型社区商业 3）内向型社区商业 商业类型 商业主要分布形式 所属区域性质 交通条件 外向型 环绕街铺型、入口集中型 商业区、住宅密集区 良好，临城市注重要道路 中间型 入口集中型、入口街铺型、以点带面型 商业区、住宅密集区 较好，临城市主要道路 内向型 入口街铺型、以点带面型 住宅区 较好或一般 2 调研与定位 Site Analysis 2.1 市场调研—研究方法 社区商业定性研究（过程指标） 社区商业开发定性定量（结果指标） 交通情况 商业环境 市政配套 未来规划 社区商业定量研究（过程指标） 消费人群 消费能力 消费需求 商业面积配比 商业功能组合 商业业态组合 商业品牌化程度 商业物业规划 2.1.1.定性研究：外部环境因素分析要点 外部环境资源对社区商业设施的安排有重要影响： 1)临近大型集中商业或位于成熟的商业地段时，社区商业应充分利用外部商业已有的客流优势，组织安排其互补型业态，并在规划中使社区具有外向型及开放型特征，以共用客流。 2）临近河湖水体、山景、林地、公园等景观资源时，则有利于形成对此类资源需求较强的特色商业，如：酒吧、茶室、高档餐厅等。 3）临近有特殊属性的其他公共设施时，则可结合特定的服务人群寻找商机，比如，接近大型教育设施的位置可安排面向青少年消费群体的文化娱