保定市房地产经纪人执业知识培训（PPT 66）.pptVIP

保定市房地产经纪人执业知识培训 张长春 副教授 律师 Changchun_zhang@ 第一章 房地产中介服务管理制度与政策 1.房地产中介服务的概念 2.房地产经纪人员执业资格制度 3.经纪人员权利和义务 4.房地产中介行业信用档案与行业自律 1 房地产中介服务的概念 房地产中介服务 是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。 咨询 房地产中介 估价 经纪 1 房地产中介服务的概念 房地产经纪的 概念 是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经营性活动。 房地产中介服务的主要特点 ?人员特定 ?委托服务 ?有偿服务 2 房地产经纪人员执业资格制度 种类： 房地产经纪人 执业资格 房地产经纪人协理从业资格 报考条件 与房地产估价师报考条件相当（毕业及工作年限） 注册管理 CIREAA 、行为性质（行政许可）、注册管理 2 房地产经纪人员执业资格制度 注册基本要求 ?初始注册 ?续期注册 ?不具有完全民事行为能力 ?受刑事处罚 ?脱岗连续两年 ?同时在两个及以上经纪机构执业 ? 严重违反职业道德和 行业规定 3 经纪人员权利和义务 权利 ?依法发起设立房地产经纪机构 ?拒绝委托人的违法指令 ? 义务 ?向委托人披露相关信息 ?保守商业秘密 ? 4 房地产中介行业信用档案与行业自律 行业信用档案 ------ 诚实信用原则的被动执行 行业自律 ?自律组织------CIREAA ?组织性质------社团组织，隶属于建设部 ?估价、经纪人员、机构自动会员制 第二章 房地产交易管理制度与政策 1房地产交易简述 2房地产转让 3商品房销售 4房屋租赁 5房地产抵押 1 房地产交易简述 房地产交易的定义 指房地产的市场行为，包括转让、抵押、租赁等形式。 基本制度 ?房地产成交价格申报制度 ?土地价格评估制度 ?市场准入制度：人员资格与机构资质管理 房地产基本制度的社会背景 ?土地使用制度改革 ?住房制度改革 2 房地产转让 房地产转让的方式 《城市房地产管理法》：买卖、赠予、其他 《转让管理规定》规定了其他的方式： ?以房地产作价出资入股 ?合资、合作建房 ?企业兼并与合并 ?以房抵债 ? 房地产转让的 实质是土地使用权及房屋所有权转移，即土地使用权变更登记、房屋所有权过户登记 2 房地产转让*********** 房地产转让的条件 ?必备条件：①取得土地证；②达到开发程度：房屋建设与成片开发； ?禁止条件 ?司法、行政限制 ?依法收回土地使用权 ?未经共有人书面同意的（2/3以上份额持有人或全体共同共有人） ?权属有争议的 ? 未依法领取权属证书的 ?商品房预购人在 工程竣工前将预购商品房再行转让 2 房地产转让 出让与划拨土地使用权之房地产转让 ?出让土地使用权房地产转让 ----- 用益物权；合同转让：余期计算 ?划拨土地使用权房地产转让 ------ 无偿取得，须经审批，且土地收益不归房地产产权人 ------- 可以通过划拨方式供地的情形 3 商品房销售 商品房销售定义 商品房销售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋，或者现房出售给购房人，收取定金或价款的行为，分为预售、现售及项目转让。 商品房预售 ?已交付全部土地使用权出让金，取得使用权证书； ?持有建设工程规划许可证和施工许可证； ?按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； ?开发企业已经向县市级以上人民政府办理预售登记，取得了《商品房预售许可证》 3 商品房销售 商品房销售禁止的行为 ?在交付房屋前，将合同标的物的房屋转卖他人； ?采用返本销售或售后返租，给与保证获利承诺； ?应按套销售，不得采用分割拆零销售（如每平米）； ?边预售边办理预售申请，甚至是先