物业服务费上调申请报告.doc

物业服务费上调申请报告 申请公司/项目： 申请时间： 一、项目基本情况介绍： 1、项目基本情况、近三年亏损状况和亏损原因分析： 项目基本情况： （本项应涵盖但不限于如下内容：小区平面图及出入口分布、经营模式、合同有效期、小区物业类型、管理面积、业主户数、人员数量及架构图、现阶段收费标准、周边同类型物业的收费情况等基础数据） 近几年经营状况（包括本年经营计划的数据）： 　 内容 06年 07年 08年 09年（预算） 一、 主营业务收入 　 　 　 　 1、 物业服务费收入 　 　 　 　 2、 物业经营收入 　 　 　 　 3、 服务酬金 　 　 　 　 二、 主营业务成本 　 　 　 　 1、 人工费用 　 　 　 　 2、 维修及物料消耗 　 　 　 　 3、 外包费用 　 　 　 　 4、 能源消耗 　 　 　 　 5、 行政费用 　 　 　 　 6、 财产费用 　 　 　 　 7、 其他（含物业经营成本） 　 　 　 　 三、 营业税金及附加 　 　 　 　 四、 财务费用 　 　 　 　 五、 营业外收支 　 　 　 　 六、 税前利润 　 　 　 　 ⑶、根据项目收支变动情况，分析项目亏损的主要原因，阐述提价的必要性： （应包含如下内容：1、小区的盈亏平衡时的管理费收费标准；2、项目接管时，小区是否可持平运营，是否存在管理费政府限价或地产定价的因素；3、如是因为运营成本不断增长，而导致的亏损，请具体分析，按费用项目逐项说明） 2、项目预计将要在下年度开展的扭亏增效工作，及其对经营结果的影响 3、项目的客户关系分析 （1、近三年的客户满意度、收缴率以及近三个月客户投诉等情况简要介绍；2、根据最近年度客户满意度结果，分析客户关注点以及满意度的突破口） 4、与相关政府部门、地产公司、客户及业主委员会的沟通情况 （1、当地政策或法律在收费标准上的相关规定，以及在提价方面政府相关部门持有的态度；2、业委会运作情况、业委会对提价的态度；收支账目的规范程度，是否进行过第三方的审计，财务报告是否有公示，客户及业委会对经营亏损的现状是否认同。） 二、服务费上调方案介绍： 1、拟上调费用幅度的标准测算、公司拟选择的上调方案和依据说明、各方案之间优劣比较分析； ⑴、上调标准至少2套（实现完全扭亏的上调标准和目前情况下较为可行的标准），并就每套标准的测算依据、优劣、小区的综合提价比率、客户走访结果进行提价可行性分析。 ⑵、综合提价比率计算说明： 综合提价比率=（∑调价后的各类型物业收费标准*收费面积/∑调价前的各类型物业收费标准*收费面积）-1。 例如本小区包括高层、多层、洋房和别墅，综合提价比率计算如下： -1 -1 （调价后）高层面积*高层收费标准+多层面积*多层收费标准+洋房面积*洋房收费标准+别墅面积*别墅收费标准 （调价前）高层面积*高层收费标准+多层面积*多层收费标准+洋房面积*洋房收费标准+别墅面积*别墅收费标准 ⑶、公司拟选择方案的优劣对比，选择调价方案。 2、调价后的盈亏分析，包括上调费用后项目的经营情况和可持续性； （调价后，新物业服务合同期内的盈亏预测，必须考虑合理的成本上涨因素。） 三、上调费用中存在的不可控风险点、难点，及项目对提价失败的应对措施； （1、本次调价面临的不可控风险点或者是影响调价成功与否的关键因素有哪些？2、如果提价失败，项目应对的策略是什么？） 四、提价成功后，项目计划采取哪些措施进行客户关系的修复，确保收缴率和客户满意度等相关指标。