资产评估(第二讲).ppt

2.折现率 1.它是一个期望的投资报酬率。 2.折现率构成： 无风险报酬率+风险报酬率 同期国库券利率 综合考虑各种风险因素进行判断 行业风险、经营风险、财务风险、其他风险 2.折现率（续） 3. 折现率和资本化率在本质上是一样的；两者的区别仅仅在于适用的场合不同。 a)在评估中如果把未来有限期的收益折为现值，这个过程所采用的投资报酬率叫折现率。 b)资本化率则是说把未来无限期限的永续的收益折为本金。 3.收益期限 根据在持续使用的能力在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益，可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限，由评估人员测定。 以法律、法规的规定时间为基础进行估测 以合同规定的时间为基础估测 根据产品寿命周期进行估测 收益法的基本程序和基本参数 基本系数： 折现系数=1/(1+r)n 年金折现系数=[1－1/(1+r)n] / r 通用公式：评估值＝?Ri/(1+r)i 预期收益额 折现率 收益年期 情况1：未来各年收益额不相等 评估值＝?Ri / (1+r)i 各年收益额 现值系数 评估值＝?Ri (P/F,r,i) 情况2：未来各年收益额相等且有限期 评估值＝A× [1－1/(1+r)n] / r 年 金 (各年相等的收益额) 年金现 值系数 评估值＝A×(P/A,r,n) 情况3：未来各年收益额相等且无限期 评估值＝A/r 年 金 （各年相等的收益额） 本金 化率 情况4：未来收益额在若干年后持不变 --无限期 评估值＝?Ri/(1+r)i+ A/r(1+r)t 前期收益额 (各年不等) 后期收益额 (各年相等 无限年期) 情况5：未来收益额在若干年后保持不变 --有限期 评估值＝?Ri/(1+r)i+ (A/r)[1-1/(1+r)n-t](1+r)-t 前期收益额 (各年不等) 后期收益额 (各年相等 有限年期) 情况6和情况7：等差与等比 8.收益期为无限，收益以等差级数变化 P=A/r+B/r2 9.收益期为无限，收益以等比级数变化 P=A/（r-s） 教学案例1 有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化率为10%，则该宗房地产的单价为多少？ 解：房地产单价=300(P/A,10%,3)+3500(P/F,10%,3)=300×2.4869+3500×0.7513=3375.62元 教学案例2 某资产未来第一年纯收益为20万元，假设该资产的使用期限为无限期，预计未来每年纯收益按1%的比率递减，资本化率为期不远7%，则资产的评估值最接近于多少万元？ A．190；B．250；C．286；D．333 教学案例3 某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。 参考解答 （1）永续经营条件下的评估过程 ：评估价值= 12*(P/F,10%,1)+15*(P/F,10%,2)+13*(P/F,10%,3)+11*(P/F,10%,4)+14*(P/F,10%,4)/10% =12*0.9091+15*0.8264+13*0.7513+11*0.683+140*0.683=136.2051 （2）50年的收益评价过程：评估价值= 12*(P/F,10%,1)+15*(P/F,10%,2)+13*(P/F,10%,3)+11*(P/F,10%,4)+14*(P/A,10%,50-5+1)*(P/F,10%,4) =12*0.9091+15*0.8264+13*0.7513+11*0.683+14*9.8753*0.683=135 评估方法之间的关系 每种评估方法都是从某一角度反映资产的价值，市场法是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，收益法是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，成本法是从资产的再取得途径评估价值。 资产评估方法的选择 评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此决定的价值类型相适应； 评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约； 评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约 总结 成本法适合评估劳动创造的可复制资产、专用资产和单项资产； 收益法适合评估资源性资产、无形资产和企业整体资产； 市场法适合评估具有一定