房产信托基金的研究3.30.docVIP

PAGE PAGE 13 房产信托基金（REITs）研究 一、REITs-房地产投资信托基金简介 房地产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trust”，以下简称为REITs）是指信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，由专门投资机构进行投资经营管理，投资所得利润按比例分配给投资者。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通。 REITs 投资运行方式一般分两种：一是公司制运行，比如香港领汇基金、越秀REITs等，发行的收益凭证为股票，投资者享受分红；另一种运行模式为债券形式，发行的收益凭证为债券，投资者获得的回报为相对固定的债券利息。 信托单位持有人 信托单位持有人 REITs 托管人 基金管理人 房地产 管理费 基金管理服务 代表持有 委托 认购基金单位 分配投资收益 股权控制 投资/租金收益 物业管理公司 管理费 物业管理服务 REITs的运作模式上与证券投资基金本质上完全一致。 为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，REITs的结构安排中还增加了物业管理人(负责所投资房产的物业管理)和独立估值是（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金净值往往不能一致，因此也存在折价交易或溢价交易的现象。 REITs投资方向 REITs主要投资于有具有持续、稳定收入来源的不动产，投资范围十分丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完成的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。 REITs的投资者结构方面： REITs的投资者注重的是其股息收入，一般比较稳定，除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。 二、国内房产信托计划与REITs有本质区别 2002年上海国际信托有限公司推出上海国际大厦项目资金信托，这是国内第一只真正意义上的房地产信托产品，但由于国内金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得国内房地产信托产品与REITs存在显著差异，无论从产业的科学性、合理性以及安全性、流通性还是功能性来比较，信托计划最多是一个低层次的初级金融产品，并且有严重缺陷。 首先，REITs是信托投资行为，是权益买卖行为；而目前国内大部分的房地产集合资金信托计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。 ?其次，REITs具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易但没有持有期限；而信托计划不具有基金性质，有本金偿还安排，设定了偿还期限。 ?第三，REITs发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，并且设立后将由专业的基金管理人管理。而信托计划并没有单设专门的资产管理机构。 ?第四，收益途径和收益方式的区别：REITs的收益途径主要来源于REITs持有不动产的出租收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划与银行贷款相似，几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。 ?第五，REITs与股票相似。REITs相当于是房地产的资本市场终端，房地产行业整合与资源配置的工具。而信托计划却完全不具备这样的能力。 国内信托产品与REITs的比较 房产信托产品 REITs 设立目的 主要以房地产开发商提供短期贷款融资 盘活沉淀于不动产的大量资金，同时为公众投资者提供投资机会，分享不动产产生的长期稳定的收入 营运模式 以提供贷款为主 以获得不动产产权为主，并通过专业房地产基金管理公司进行投资管理，例如收购新不动产 投资风险 大部分产品仅针对单一不动产项目，投资风险较集中 拥有较多数量不动产，形成不动产投资组合，投资风险分散 规模 受制于信托合同不得超过200份的限制，一般信托产品的规模都在2亿元以下 一般REITs的规模为20-30亿元 期限 以短期为主，一般2-3年 期限较长，一般超过20年 投资收益率 利率大都参照银行贷款利率 收益率在5%-8%，可能更高 流动性 流动性较弱，