XX公司集团居间协议中“不管买卖合同能不能签定-中介都将如数得到佣金“条款有效性分析(1).docx

居间协议中“不管买卖合同能不能签定，中介都将如数得到佣金“ 条款有效性分析 　 中介在居间协议约定，不管买卖合同能不能签定，中介都将如数得到佣金，实践中这样的条款被称为“保底条款”，审理中基本都被认定无效。 　 那么，是不是买卖合同签定后，中介就取得了收取佣金的权利呢?本案法官认为，也不尽然。一般来说，居间人全面履行居间义务并促成双方订立合同的，有权向委托人收取报酬;由于居间人自身原因导致合同成立后未能履行的，仍然不能要求全额支付。 　 另外，法官就另一个疑难问题表明了立场，认为中介的责任包括：1、如实报告，不得隐瞒或提供虚假资料;2、应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性;3、积极寻找符合要求的买家，促成双方订立合同;4、为客户提供必要的专业意见并释明房地产交易方面的政策法规。 　 案例 　 居间报酬的获取需以促成合同成立为前提——罗某某诉上海某某房地产经纪事务所九亭分部居间合同纠纷上诉案 　 【案例要旨】 　 房地产中介公司在定金协议中约定签订协议即视为居间成功，并据此向委托人主张居间报酬。但是，《合同法》明确规定居间人未促成合同成立不得要求支付报酬，故该约定违反《合同法》规定，应认定无效。在未促成合同成立的情况下，中介公司无权获得居间报酬，但委托人应支付必要的费用。本案的审理对于准确适用合同法、规范中介公司的居间行为和正确审理此类案件具有一定的借鉴意义。 　 【案情简介】 　 上诉人(原审被告、反诉原告)罗某某 　 被上诉人(原审原告、反诉被告)上海某某房地产经纪事务所九亭分部(以下简称某某事务所) 　　2008年5月24日，某某事务所、罗某某与案外人李涛三方签订了定金协议，该定金协议约定：经某某事务所中介服务，罗某某将上海市松江区九亭镇九亭大街某弄某号某室房屋一套出售给案外人李涛，房屋购买总价款为363,000元(人民币，下同)，买卖过程中所有交易税费及中介佣金7,260元均由购买方承付。协议第三条约定，买卖双方应于十日内依某某事务所之安排签订商品房预、出售合同或房屋买卖合同等。协议第五条约定，若罗某某有反悔不卖或不按约定前来签订房屋转让合同及其他违约行为，致使无法完成签订合同之情形，则罗某某应双倍返还已收之定金给买方，另外罗某某仍应向某某事务所支付房产成交价的2%作为中介服务佣金或违约金，某某事务所随时可以主张权利并追索上述相关费用。协议第六条约定，签订本协议即视为某某事务所居间成功，罗某某及购买方双方均不得单方违约;罗某某及购买方各自履约责任由签字人承担。协议并对房款的支付方式、房屋的交付、产权的过户等作了相应的规定。 　 2008年6月5日，罗某某出具确认书，确认因对原定金协议存有异议，不同意按原协议继续履行，决定不再对所涉房屋进行买卖。 　 现某某事务所起诉要求罗某某支付居间费 7,260元;罗某某则反诉要求确认定金协议无效，某某事务所赔偿其精神、经济损失2,000元。 　 【判决结论】 　 一审判决：一、罗某某给付某某事务所居间服务费 7,260元;二、驳回罗某某的反诉请求。 　 二审判决：一、维持原审判决第二项;二、撤销原审判决第一项;三、驳回某某事务所的诉讼请求;四、罗某某一次性给付某某事务所人民币1,000元。 　 【评析意见】 　 一、房地产居间合同的性质及中介公司的权利义务 　《合同法》第424条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间分为报告居间和媒介居间两种形式，报告居间指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会;媒介居间指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间，促使双方订立合同。房地产中介合同是典型的居间合同，且这种居间是报告居间和媒介居间的结合，由中介公司根据卖方的委托发布房源消息寻找符合要求的买家，再促成买卖双方签订房屋买卖合同。根据合同法的相关规定，居间人的义务是如实向委托人报告有关订立合同的事项，而基于房地产中介市场的行业特殊性，笔者认为中介公司的居间义务应当包含以下几个方面：一是对于委托人提供的资料应当如实报告，不得隐瞒或提供虚假资料;二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性;三是根据委托人的要求积极为其寻找符合要求的买家，促成双方订立合同;四是居间过程中为客户提供必要的专业意见并释明房地产交易方面的政策法规。而中介公司的权利就是在促成交易的情况下收取相应的中介报酬。 　 二、居间人促成合同成立是其获取居间报酬的必要前提 　 根据《合同法》的相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬;居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。