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对农村房屋产权流转的意愿调查和统计结果分析 王 阳 ? 2013-05-08 09:46:12　　　来源：《农业经济》2012年第10期 　　 　　摘 要：农村房屋产权市场的流转是大势所趋，而农民对此问题的真实意愿是什么？本文就此调查作出分析。　　关键词：房屋产权，流转意愿，交易机制　　一、调查的样本简介　　本次调查选取基本可代表南阳农村概况的经济区域，城中村以南阳市内的枣林为代表；城郊地区有唐河城郊乡和新野城郊乡；农村的代表地区有邓州市下属的周庄村、五龙村，唐河下属的杨庄村。调查过程均以户为单位分别发放60份问卷，收回有效问卷172份，其中城中村55份、城郊58份、农村59份，总体有效率达96%。本文据次做为分析的基础，以期能取得一些成果使本文对现实的操作有借鉴意义。　　二、农村房屋产权流转的实证调查　　1、调研对象基本信息　　从调查结果看，农村男性比例为66.3%，城郊男性比例为54.6%，而城中村男性比例为25%；从教育程度来看，高中及以上学历农村、城郊、城区的比例分别为15.5%、36.2%以及40.6%；被调研对象中农村农业户口比例为93.98%，城郊75.76%是农业户口，而城区则则只有25%为农业户口。　　2、调研对象经济状况　　针对农村居民的现状，问卷对家庭收入来源调查时涉及三个方面，农业经营收入、经商收入和工资收入，其中农业经营收入包括畜牧、种植水果蔬菜和种粮，工资收入即指除了前两项以外的所有收入。对于三个区域农民的人均年收入，问卷采用填空形式，我们统计结果大致为，农村、城郊和城中村人均收入分别为3000元、5000元和11000元左右。同时在采访中我们发现，不同家庭的城中村居民人均收入差别很大，人均收入高的在50000左右，低的则仅为2000左右，主要依靠低保。这种情况在农村和城郊则并不明显。农村中的主要收入来源72.89%来自农业经营收入，与此相对，城郊比例为56.67%，城中村为零。城中村经商收入比例则占到62.5%，城郊和农村分别为30.3%和4.46%。　　3、调研对象住房情况　　在问卷中设计了6个问题调研目前住房情况，结果显示，房屋拥有数量，农村和城郊大都以一处房屋为主，占半数以上；在城区，有两处以上的房屋的调研农户占到了调研总数的55%，有5处住宅以上的比例则占到2.5%。房屋来源，农村自建和族上流传比例占92.17%；城郊购买的比例略高于农村；城中村则75%为自建，25%为购买。住房类型，农村房屋96.39%为住宅地的农房；城郊既有农民公寓也有宅基地农房，分别占到了调研总数的30.56%和69.44%；城中村两种类型各占50%；建成年代，农村主要集中在1981-2003年间，城郊主要集中在1991年以后，占到该区域调研总数的71.52%。由于政府集中规划，城中村住房75%集中在2003年以后。是否在城里购买商品房，从调研数据分析农村和城郊购买商品房的比例分别为12.05%和18.18%，而城中村则有75%的居民选择了是。关于是否抵押住房，涉及到居民是否急需钱，但是可以看出不同各地区都有抵押住房的比例。是否出租或出售房屋，农村和城郊选择“是”的比例明显低于城中村。对于没有出售或房屋空置的主要原因，农村和城郊认为是由于政策原因的比例分别为5%和10%，而同时认为是由于价格原因的占到23.01%和37.14%，风俗习惯和将来保障所占比例分别为44.22%、32.86和27.77、20%；在城中村，有50%的人认为是由于价格因素，其次是将来保障(25%)、政策(225%)和风俗习惯(2.5%)。　　4、农民对产权证书发放和办理的态度　　为落实由2011年5月6日由国土资源部、财政部和农业部联合下发《关于加强推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发[2011160号)，三部门在2011年11月9日又联合下发国土资发[2011]178号文件，进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作。而国土资源部的目标是落实2010年颁布中央1号文件规定，即在2012年底完成农村集体土地确权登记发放工作。而实际的情况如何呢？　　本文从两个方面入手，一是证书发放现状，二是农民的办证意愿。调查主要特点如下：1)农民办证需求较为强烈。在总的调查26.1%只有宅基地证，两证齐全和什么都没有的比例分别为37.2%和15.2%。但农民的办证需求意愿较高，选择愿意办证比例为总数的64.31%。2)城中村对证件的登记较困难。从调查结果分析，在农村和城郊两证齐全的比例几乎均为半数，而城中村反而只有25%，究其原因是因为在城中村很多居民住房属于小产权房，国土部2011年《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确规定严禁给小产权房登记发证。3)虽各地农民办证意愿略有