太阳宫及酒仙桥区域市场分析.docVIP

太阳宫及酒仙桥区域市场分析 项目选择 太阳宫区域位于北京市东北三环与东北四环之间，东侧紧邻燕莎商圈，两年前作为燕莎商圈周边待开发的最后一块“处女地”，太阳宫被北京市政府规划为未来三环沿线最适合居住大型地产板块，太阳宫区域在各项配套逐步完善的同时成为北京市一个新型的中高档居住集团。 本次对于太阳宫板块中高档住宅项目的研究主要以销售价格高于7500元平方米，且为目前在售的项目为抽样标准，选取了包括太阳星城、UHN国际村以及太阳国际公馆在内的三个项目做为考察对象。 项目基本情况 项目名称 位置 开发商 规模 物业类型 太阳星城 太阳宫乡夏家村 太阳宫房地产 1500000 写字楼，高档公寓 UHN国际村 西坝河东里 广华轩 320000 高档公寓 太阳国际公馆 西坝河北里 华睿集团 56000 高档公寓 太阳宫板块居住物业的主要围绕着轻轨沿线以及坝河沿线展开，其中轻轨沿线项目的档次相对较低，旭风苑、顺天立景、东方城以及阳光空间等项目售价未能达到本次调查取样的标准。调查显示坝河两岸的项目由于其位置、环境以及景观等条件较为优越，具备开发高档住宅的先天优势，这一点在实际的项目供应上得以验证。 从各项目的物业类型来看，太阳宫板块的物业类型主要以中高档公寓项目为主，少量的配套共建也大多是为了服务于住宅公寓以及平衡区域物业类型，这一点与太阳宫板块整体的居住定位十分吻合。 项目名称 开盘时间 入住时间 目前均价 销售率 太阳星城 2003年8月 2005年7月 9000 40% UHN国际村 2002年7月 2003年12月 9800 70% 太阳国际公馆 2002年6月 2003年8月 8560 90% 该区域各项目的入市时间集中于2002年及2003年，其新增项目数量有限，但是由于部分项目的整体规模较大，目前仍然存在一定的市场供应量。太阳宫区域中高档项目的销售价格集中于8560-9800之间，仅有少部分突破万元的水平，因此与燕莎、国贸等高档住宅区相比其物业的整体档次存在一定差距，只能称之为一个中高档居住板块。由于位置较为优越，价格相对燕莎又具有明显的优势，因此区域内各项目的销售情况较为理想，太阳形成近两年的销售率虽然仅为40％，但由于其体量庞大，因此折合月均销售量仍然十分客观。 社区规划 项目名称 占地 规模 容积率 总户数 分期 太阳星城 700000 1500000 31.2 一期1459 共分六期，二期在售 UHN国际村 105700 320000 2.9 1680 共分三期，三期在售 太阳国际公馆 20000 56000 2.8 364 太阳宫新区总规划用地298公顷，其中158公顷为绿化隔离带建设。建设用地90公顷，总建筑面积200万平方米。太阳星城项目其中太阳形成项目的规模为150万平方米，占到太阳宫整体规划建设面积的四分之三，其余则被UHN国际村、国展新座、太阳国际公馆等项目分担。 太阳宫板块各中高档居住项目的容积率基本控制在3以内的水平，与紧邻的燕莎商圈相比，容积率有所降低，居住舒适度得到了保证，加之各中高档项目距离坝河以及太阳宫公园较近，整体环境景观优势明显，因此该区域的最大的卖点可以归纳为地理位置的优势和生态绿色的居住空间。 供应量 项目名称 规模 已售 在售 潜在 太阳星城 1500000 400000 60000 500000 UHN国际村 320000 180000 70000 － 太阳国际公馆 56000 45000 5000 － 太阳宫板块规划总建筑面积200余万平方米，中高档项目的在售面积在18万平方米左右，以目前推出市场的项目来看，开发量基本已经饱和，仅有太阳星城的后期存在供应量50万，加之太阳宫新区G区16万平方米的高档住宅以及芍药居甲2号23250的住宅及配套，区域的潜在供应量应在70万平方米左右。 从潜在项目的构成分析，太阳星城在未来的几年中仍然会是太阳宫区域住宅市场供应的重量级项目，其后四期供应量仍然会占到区域市场将近四分之三的比例。 建筑设计 项目名称 建筑形式 结构 栋数 层数 梯户比 层高 太阳星城 板塔 现浇剪力墙 12 12-28 1T4-6 2.8 UHN国际村 板楼 现浇剪力墙 6 28 1T4-6 2.9 太阳国际公馆 板塔 现浇剪力墙 2 11-20 1T2-6 2.85 太阳宫板块各项目的建筑形式以板塔混合形式存在的情况较多，从品质上比纯板式住宅略差，大部分项目的建筑结构采用了现浇剪力墙。楼层情况主要为11-28层的小高层及高层，区域内各中高档住宅项目