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. PAGE . 中国住房制度改革与变迁 作者：陈杰??时间：2012-04-13?? 　　今年恰是邓小平1980年关于住宅问题讲话发表30周年，该篇讲话是新中国城镇住房制度从福利制度向市场化改革启动的关键标志，奠定了其后近二十年间中国房改政策的基本思路，显示了伟人的超凡预见性，至今仍对我们认识住房问题有深刻的启迪。为此在今天纪念这篇讲话，仍富有重要的现实意义。 　　住房所特有的“双重属性”，决定了它既是社会民生福祉最关键实现环节之一，也是国民经济建设的最重要组成部分之一。另一方面，城镇住房制度改革是我国改革开发之后城镇诸项改革中最先酝酿、也是最先启动的改革，但也是进程最曲折、反复最多，但又是改革最彻底、最市场化的一项改革，所取得的成就某种意义上是非常丰硕的，但当前争议又是最多的。所以，研究中国这30年来城镇住房制度改革与变迁的历程，可以获得的信息是非常丰富的。 　　本文提出住房事业这个概念，是希望以此来涵括住房制度、住房建设、住房市场、住房政策(包括住房保障)这几个高度相关但又相互区别的内容，从而可以对住房问题做一个宏观整合的分析与思考。 　　以下本文先按照历史顺序对1980年住房事业的发展与制度变迁做一个全景式概括描述，然后再反思1980年房改以来在住房问题的根本经验与教训，以此展望未来可能的发展愿景和提出必要的政策建议。 　　一、历史背景：改革前的中国住房事业？ 　　新中国建立之后，在意识形态上采纳马克思、恩格斯等共产主义(社会主义)社会改造学说，而如不少学者指出，马克思和恩格斯是明确反对工人阶级拥有自己的个人资产，尤其包括住房。如恩格斯在《论住宅问题》中认为，对于(德国大城市)工人说来，如果让他们有自己的房屋，把他们重新束缚在土地上，那就是破坏他们反抗工厂主压低工资的力量。他这样写到：“工人必须负起沉重的抵押债务，才能得到这种住所，于是他们就真正变成了资金主人的奴隶；他们被束缚在只好同意接受向他们提出的任何条件”。为此，新中国政府对住房问题策也无可避免地受到这些观念的影响。 　　1956年1月18日，中共中央提出对城市房屋私人占有制的社会主义改造是社会主义改造的一个组成部分。1958年底城市私房改造基本结束，1964年7月政府正式宣布私人租赁性质的住房关系基本不再存在了，1978年我国城镇住房中74.8%为公有住房。 　　由于公房制度长期实行无偿分配和低租金的福利体制，住房的投融资机制被严重扭曲。1952-1978年中国包括农村住房在内的住房总投资仅占同期基本建设投资的7.5%，仅占GDP的0.7%。住房投资严重不足导致1970年代末全国主要城市都面临住房严重短缺。1978年城市住宅面积为14亿平方米，人均居住面积由1950年的4.5平方米下降到3.6平方米(人均建筑面积6.7平方米)，缺房户869万户，占当时城镇总户数的47.5%。 　　改革开放意味着国家重心向经济建设的转移，同时也要求劳动力的解放，这些都宣告福利住房制度不改不行了。某种程度上，住房制度改革是我国城市诸项改革中最先酝酿、也是最先启动的。 图1：1950-1978中国住房投资 二、1980年之后中国住房事业的发展？ 　　2.1.邓小平1980年关于住宅问题的讲话及其背景 　　1978年9月，中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平关于住房问题的一次谈话，大体精神是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来。 　　1979年第18期《基建调研》杂志发表了哈尔滨住宅建设总公司《关于住宅商品化生产的设想》一文，公开提出了“住宅也是商品”的观点。1980年1月第二期《红旗》发表苏星的《怎样使住宅问题解决得快些？》一文，论证住宅是个人消费品，而且是商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。此文一石激起千层浪，自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的大研讨。 　　然而住房问题涉及面非常广，中国房改的真正启动还要来需要更大的推动力量。1980年4月2日，邓小平同胡耀邦等领导讨论长期规划问题，在谈到建筑业和住宅问题时，小平同志作了重要指示： 　　“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了……将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。” 　　这个就是著名的、具有历史意义的《邓小平关于建筑业和住宅问题的讲话》。最初是1980年4月13日全国基本建设会议期间，由时任国务院副总理姚依林向大会口头传达。6不久，1980