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　　2013年，受“国五条”影响，前5月商品房销售面积和销售额增速分别达到35.6%和52.8%，导致2014年房地产销售基数较高。今年商品房销售面积和销售额仅仅低于2013年同期，销售面积和销售额分别比2012年同期增长25%和39.8%，为历史次高水平。 2014年以来70个大中城市新建住宅销售价格增速 5月 4月 3月 2月 1月 同比 5.6 6.7 7.7 8.7 9.6 环比 -0.2 0.1 0.2 0.3 0.4 70个城市中，到五月份只有温州一个城市的房价下降，剩下69个城市的房价仍然还在上涨，最大涨幅还有的城上涨11.3%，这是同比的情况。但是环比五月份，只有15个城市房价仍然还在上涨，有20个城市房价已经持平，停涨了，有35个城市五月份比四月份房价是回落的。 　　历史经验表明，日本、美国、香港等出现房地产价格下降也无人购房，从而长期量价双降的共同背景是人口城镇化率均超过70%，没有大量人口从农村向城市转移。 　　日本1974年城市化率超过70%，房地产从1974～1990年的持续火曝主要是城市居民改善性需求和大量投资购房需求推高成交量和房价。中国2013年人口城镇化率仅为53%，以消费为目的的刚性购房需求较大，房地产短期消化过大开发量后，仍然可以保持稳定增长。 　　一二线城市为人口流入型，常住人口明显高于户籍人口，而三四线城市均值低于1，说明人口外流现象严重，常住人口少于户籍人口数量。 影响我国城市化发展的因素 这次的房地产调整不是政府打压的结果，是货币因素、制度因素和人口因素等市场内在的因素所造成的。 人口流速放缓是市场的自发调节，货币政策正常前提下房价不会无节制上涨。 　　目前经济的回升从性质来讲，还不是自发或者说内生增长动力回升所带来的，还是靠增加投入所带来的。 　　经过2014年、2015年、2016年三年的努力，中国会把经济的内生增长动力培养起来，那时，经济可能才彻底走出由于房地产调整而所带来的影响，重新回到新一轮增长周期。 * 当前的国内经济形势和宏观调控政策走向 范剑平 国家信息中心首席经济师 目 录 （一）外贸出口方面 　　前5个月，我国进出口总值16791亿美元，增长0.2%。其中，出口8752亿美元，下降0.4%；进口8039亿美元，增长0.8%；贸易顺差713亿美元，收窄12.2%。 工业产品的出口交货值 增长率 1-5月 4.9% 5月 5.2% （二）消费方面 　　1～5月份，社会消费品零售总额103032亿元，同比增长12.1%。其中，限额以上单位网上零售额1435亿元，增长53.2%。 （三）投资方面 　　1～5月份，全国固定资产投资同比名义增长17.2%，增速同比回落3.2个百分点。 1～5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速同比回落5.9个百分点。预测全年房地产投资的增速大体在10%左右，只有去年增幅的一半。 　　同期，房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%。房屋新开工面积59912万平方米，下降18.6%，降幅收窄3.5个百分点。其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。 　　经济下行的压力主要是来自于内需，房地产是一个龙头产业，它的产业链非常长，所以它的下滑引起了整个经济下行的压力。对于房地产的降温、调整，如果不把房地产问题分析清楚，宏观经济就说不清楚。 　　如果这一次房地产的调整，能够让房地产从暴力行业回归到一个只能获社会平均利润的正常行业的话，那么社会资金的流向，慢慢的也会正常起来。这个资金从房地产回流实体经济，我国的结构调整才会重新回到正确的轨道，所以从这个角度来讲，房地产的调整是一件好事。 *