新时代住房供应如何契合租购群体的差异化需求.PDFVIP

第 45 卷 第 1 期 财经研究 Vol. 45 No. 1 2019 年 1 月 Journal of Finance and Economics Jan. 2019 新时代住房供应如何契合租购群体的差异化需求？ —以上海市为例 1 2，3 2 孙 聪 ，刘 霞 ，姚玲珍 （1. 上海财经大学 城市与区域科学学院，上海 200433；2. 上海财经大学 公共经济与管理学院，上海 200433； 3. 苏州科技大学 商学院，江苏 苏州 215009） 摘 要：住房市场发展已进入租购并举的新时代，有效推进住房供给侧结构性改革，应当充分 把握和契合租购群体的多层次需求特征。文章在已有研究的基础上，提出了定量识别租房与购房群 体对住房物理特征、地段区位、邻里设施等各类细分需求差异性的一般方法，并以上海为案例城市， 利用住房交易微观数据进行了实证分析。研究发现：在物理特征方面，租房者偏好住房的实用性，而 购房者偏好舒适性；在地段区位方面，租房者偏好市中心，而购房者的选址相对分散；在邻里设施方 面，租房者关注休闲生活设施和公共交通设施，而购房者关注以优质公立教育资源为代表的公共服 务配套情况。根据上述实证发现与定量参数，文章进一步探讨了住房产品设计和供给选址优化的分 析思路和技术方法。最后，文章从供给产品、供给渠道和供给主体等方面，为优化住房市场供给以契 合租购群体的差异化需求提出了一系列政策建议。 关键词 ： 租购并举；需求差异；住房供应 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001−9952 （2019 ）01−0075− 14 DOI: 10.16538/ki.jfe.2019.01.005 一、引　言 自住房市场化改革以来，我国住房建设与销售规模快速增长，城镇居民的居住环境和条件 极大改善，人均住房建筑面积 由 2000 年 的 22.36 平方米上升 到 2016 年 的 36.6 平方米。①2013 年， 全国层面实现了“一户一房 ”，标志着住房总量供不应求的矛盾基本得到缓解（倪鹏飞，2017）。然 而，住房领域也出现了不充分、不平衡发展的突出问题（秦虹，2013），具体表现为重售轻租、租房 市场发展严重滞后、房价租金比过高等。在这些问题背后，住房市场所蕴含的深层次矛盾是供给 与需求结构的不匹配，特别是住房供给并没有契合不同群体差异化、多层次的需求。十九大明确 提出，推进以“多主体供给、多渠道保障、租购并举 ”为发展方向的住房供给侧结构性改革，加快 长效机制建设，促进住房租赁与销售市场的协调发展。 由此，全面准确地把握租房与购房群体的需求特征，促进住房供给与需求在总量和结构上 的匹配，对于促进新时代住房市场的可持续发展尤为重要。具体而言，租购群体对住房的品质、 收稿日期 ：2018-05-02 基金项目 ：国家自然科学基金项目；研究阐释党的十九大精神国家社科专项课题（ 18VSJ096）；教育部人文社会科 学研究项目（ 16YJC790090）；上海市教育委员会和上海市教育发展基金会“晨光计划 ”项目（ 16CG43） 作者简介 ：孙　聪（ 1986−），男，吉林吉林人，上海财经大学城市与区域科学学院讲师，硕士生导师； 刘　霞（ 1977−），女，江苏兴化人，上海财经大学公共经济与管理学院博士研究生，苏州科技大学商学院讲师； 姚玲珍（ 1966−），女，江苏苏州人，上海财经大学公共经济与管理学院教授，博士生导师。 ① 2000 年数据来源于2000 年全国人口普查汇总资料，2016 年数据来源于住房和城乡建设部发布的《2016 年城乡建设统计公报》。 • 75 • 2019 年