第1章 房地产和房地产价格.pptVIP

第一章 房地产和房地产价格   是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。1、土地 是地球的表面及其上下一定范围内的空间。 1、土地 2、建筑物 是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、 卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。  2、建筑物 建筑物和构筑物的区别：房屋 一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物 一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。 3、地上定着物 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可 以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的 完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损 害的物体。例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、 花园、假山、围墙等。 但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。4、房地产的实物、权益和区位⑴实物 指在房地产中看得见、摸得着的部分。 如：建筑物的外观、结构、设备、装修等 ⑵权益 ⑶ 区位 1、含义: 和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。2、形成条件 三、房地产价格的种类 三、房地产价格的种类 （一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）基准地价、标定地价、建筑物重置价格 （三）所有权价格、使用权价格、其他权益价格 （四）招标价格、协议价格、拍卖价格 （五）出让价格、征收价格、课税价格、拆迁价格 （六）收益价格、比准价格、积算价格 （七）总价格、单位价格、楼面地价 1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元／平方米，乙为800元／ 平方米，丙为500元／平方米，其容积率分别为6、4、2.如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？2、某项目土地总面积为40000平方米，出让取得时规定的建筑容积率为3，土地单价为3550元／平方米，现允许容积率增加到3.5，则应补偿多少地价？ 第一题：根据 楼面地价=土地单价／容积率 甲块地楼面地价=1000÷6=167（元／平方米） 乙块地楼面地价= 800 ÷4=200（元／平方米） 丙块地楼面地价= 500 ÷2=250（元／平方米） 明智的买者应购买乙地块。第二题： 楼面地价=3550÷3=1183.3（元／平方米）第一种方法：补地价数额=增加建筑面积后的地价-增加建筑面积前的地价 =236.66（万元）第二种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率） ×土地面积 ×楼面地价  =40000×1183.3×（3.5-3） =236.66（万元）第三种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率） ／增加前的容积率 ×土地面积 ×楼面地价  =（3.5-3) ÷3×40000 ×1183.3 =236.66（万元） 一、一般因素 二、区域因素 三、自身因素 （二）影响房地产的因素 影响用地价格的区域因素 影响用地的个别因素 自身 因素 位 置 肥 力 地质 条件 地形 地势 土地面积 和 形状 日照、 风向、 降水量、 天然周期 性