购物中心开业后品牌调整与运营管理(商场经营).pptVIP

城 市 综 合 体 购物中心开业 后品牌调整和运营管理 商业地产核心课程之 基本概念梳理 课程目录 运营期调整 CONTENTS P1 P2 P3 运营管理 P4 商业管理与运营概述 P1 基本概念梳理 什么是商业地产 商业地产，即作为商业用途的地产。区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。 以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。 ——见百度词条 什么是城市综合体 就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。 ——见百度词条 什么是购物中心 购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体. ——见百度词条 上海K11 上海apm 北京芳草地 各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式 商业地产 将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 城市综合体 一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场 购物中心 典型产品 最常见和最重要的组成 商业管理与运营概述 P2 商业管理公司 物业管理公司 商业管理公司 物业管理公司 项目开发公司 单个项目 多个项目 项目开发公司 常见的管理模式 集 团 项目管理中心 商业管理中心 招商、营运、企划、客服 工程、安全、清洁、停车 商业运营管理的基本内容： 基础管理的配合和支持： 商业管理的两个阶段 开业前： 开业后： 招商工作为核心，工程进度为节点，团队组建为基础，全面开业为目标。 项目获取 规划设计 施工建设 开业筹备 培育期 成长期 成熟期 招商为先，营运为本，企划造势，客服保障。 商业管理的两个阶段 开业后： 培育期 成长期 成熟期 招商为先，营运为本，企划造势，客服保障。 本次课程着重讨论购物中心开业后的调整与运营管理 提示 开业后招商调整 培育期 成长期 成熟期 开业后的发展阶段 经营业绩波动明显 客流潮汐现象明显 合作伙伴不稳定 市场知名度有限 企业经营处于亏损状态 开业后招商调整 培育期 成长期 成熟期 开业后一到三年 开业后三到五年 开业后五到十年 开业后招商调整 培育期 成长期 成熟期 开业后一到三年 经营业绩稳定提升 客流持续增长，消费者满意度提升 合作伙伴稳定，扩大和目标客户合作范围 行业知名度提高 企业经营持平或微利 开业后三到五年 开业后五到十年 开业后招商调整 培育期 成长期 成熟期 开业后一到三年 经营业绩良好 大量意向客户储备，升级提档开始 客流稳定，消费者忠诚度高 行业和社会知名度高 追求利润最大化 开业后三到五年 开业后五到十年 运营期调整 P3 运营期调整常见分类 临时调整 季节性调整 合同期调整 定位为先原则—重新梳理定位，品牌调整围绕定位进行； 科学决策原则—定期的经营数据分析、市场调研，以及消费者满意度调查为品牌调整提供科学依据； 整体规划原则—经营期的品牌调整需符合定位的品牌储备以及整体规划； 租金增长和品牌档次双重提升原则 经营期宣传推广策略与品牌调整相匹配的原则 调整原则： 开业后招商调整 开业后招商调整 业绩监测与分析 考核与淘汰 品牌资源储备库的建立 集中调整和临时性调整 应急掉铺调整预案 建立品牌调整机制 品牌库分类： 主力店品牌库按照业态划分为百货、影城、KTV、电玩、电器、超市、书店、大型食品零售店、儿童零售、教育、健身、冰场及其他业态； 零售、餐饮、休闲娱乐、生活功能 品牌排序和定级： 品牌库各业态按照品牌得分划分为A、B、C三个级别，各业态品类选择应围绕广场整体定位 品牌储备库 运营期调整 将品牌归类并考核 定期制定淘汰机制 性质 主导方 原因 类型 获知渠道 方式 应对策略 主动调整 广场 提档升级 间接 经营分析 劝退 招商 消费者 消费需求 间接 满意度调查 劝退 招商 被动调整 商家 业绩不佳 直接 经营分析 更换品牌 招商调整 品牌