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皇 冠 水 岸 市 场 调 研 济南的别墅市场，相对来说是一个起步的阶段，各方面都不是很成熟，体现不出时尚感，也没有让客户感觉到尊贵的身份感。希望通过推动济南别墅市场的发展，满足客户的需求。 济南别墅市场现状 一、济南别墅物业发展现状分析 1、济南别墅物业大多集中于城市郊区，城市别墅区尚未形成。 纵观济南市别墅市场，在售别墅物业主要集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区，距离中心距离较远，属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成城市别墅区的概念。 2、济南别墅社区品质堪忧，产品有形无神。 济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严重，导致别墅品质普遍较差，呈现出整体别墅产品的有形无神，缺少项目个性。 3、别墅市场主力产品为独栋别墅，其它类型产品出现很少。 济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主，这些别墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的就是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外，其它别墅产品如双拼、叠加别墅均未出现。 4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。 儒家思想对济南人的影响根深蒂固，反映到消费过程中就是非常的保守。大部分高端客户有不露富的心理，表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。 5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。 济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识，导致别墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。 外海 蝶 泉 山 庄 三 联 彩 石 山 庄 国 华 东 方 美 郡 九 如 山 庄 卧 虎 山 原 生 态 别 墅 区 客 户 形 象 分 析 1、客户来源：别墅项目客户的地域偏向性较低，有济南市客户，也有周边县市客户。 2、客户置业目的：（1）、多次置业，改善居住环境；（2）、客户有投资意识的占一小部分；（3）、从周边县市迁至省城；（4）、提高身价，显示身份的与众不同 3、人口特征 （1）年龄区间：30—45岁 （2）家庭人口：客户以已婚为主，大部分家庭人口在3人及以上 4、社会特征 （1）、文化程度：文化层次差距较大 （2）、职业类型：1、私营业主；2、政府中级以上公务人员；3、国企或公司中高层管理人员；4、金融系统中高层管理人员；5、小部分华侨或海归派 5、经济特征 （1）、家庭年收入：15万以上 （2）、车辆拥有：私车平均拥有1辆 （3）、居住状况：基本都有1套或以上住房，部分客户居住在周边县市，居住环境一般。 未来 别墅市场更加精彩 别墅客户在乎什么？是别墅占用的那一小块土地？还是单纯的别墅建筑？不仅仅是。王玉华女士称，别墅卖得不仅仅是一个设计，更重要的是客户看不见的东西，也就是一种生活文化、生活氛围。而济南思源经纪崔涛先生则表示，别墅外在风格掩藏的内涵本质的是最主要的。济南华建房地产营销策划有限公司总经理卢言荣若有所思地说：“我觉得客户是很难满足的，但有些时候也是很容易被感动的。”当前卢总所操盘的卧龙山原生态别墅项目已经销售七成，这就是一种境界吧。 2008年下半年，济南别墅市场同样精彩，将由数量不菲的独栋别墅产品入市。与此同时，将于2008年7月4日举行第五届中国别墅节也向这些优秀的别墅项目张开了怀抱。在这个顶级别墅盛会中，将有国内一流别墅共同探讨的良机！ 9000左右 70多套 北美 300平米 280-340平米 双拼联排 200万 二期 采石山庄 1.2万左右 120多套 中式 300平米 260-350平米 双拼联排 400万 未开盘 蝶泉山庄 3580 100多户 中式 260平米 224-270平米 双拼 80-150万 70% （一期） 卧虎山原生态 8000-10000 56栋 英国赖特 500平米 353-609平米 独栋双拼 500万 80% （一期） 九如山庄 1.3-1.4万 200多户 北美 300平米 300平米 联排 300-500万 98%（一期） 东方美郡 销售均价 套数 风格 主力面积 面积范围 产品 总价范围 销售率 销售周期 * * 南 部 东 部 外海。蝶泉山庄 国华。东方美郡 九如山庄 卧虎山生态区 彩石山庄 外海。蝶泉山庄 国华。东方美郡 九如山庄 卧虎山生态区 彩石山庄 外海。蝶泉山庄 国