商务办公住房地产估价与案例.pdf

各种类型的房地产估价 各种类型的房地产估价 第三节:商务办公房地产估价 第三节:商务办公房地产估价 一、商务办公房地产及估价的特点 商务办公楼，俗称写字楼，适用于公司等商务机构办公的建筑物，在 大、中城市，通常根据商务办公楼的装修、服务等档次将其划分为甲 级、乙级和一般写字楼。 随着电子商务的流行和新经济概念的出现，目前的写字楼也出现了所 谓“so-ho” 的概念，即“small office，home office （小办公室，家庭办公 室），这将对写字楼的发展趋势产生一定的影响。而与之相反的另一 个趋势时：有些城市采取了较为严格的措施禁止公司在住宅内开业， 其目的主要是为了挽救供应量过剩的写字楼市场。这些经济形态的变 迁和政府的干预，都会对写字楼市场产生影响，从而影响写字楼的价 值。 二、影响商务办公楼房地产的主要区域因素 除了一些影响商业房地产的主要区域因素外，影响商务办公房地产的主要区域因素 还有： 是否位于中央商务区或政府机构附近 • 中央商务区是商务办公房地产集中地区，因此往往集中着各类大的商务机构， 除了本身蕴藏着巨大的商机外，也为商务机构之间的往来提供了便利条件，因 此有实力的公司往往都集中在城市的中央商务区。 • 由于企业经常需要与政府交往，因此很多企业的办事机构愿意在政府机构周围 安营扎寨，所以常常会由这样的情况：房地局周围的写字楼集中了房地产开发 公司，房地产中介机构、作房地产业务为主的律师事务所，电信局周围则集中 了通讯行业的公司，海关的周围则是进出口公司，船运代理公司，等等，形成 了像商业房地产专业市场那样的集聚情形。 交通条件 商务用户经常需要旅行，商务办公房地产与机场、火车站之间的交通 方便程度是影响其价值的重要区域因素。 周围环境 商务办公房既不像商业房地产那样要求周围环境繁华热闹，也不像居 住房地产那样要求周围环境优美幽静，但要求周围环境整洁气派， 有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。 三、影响商务办公房地产的主要个别因素 外观 公司往往注重资深形象，而公司的办公场所的形象则直接影响公司的形象， 因此商务办公房地产的外观对其价值影响不可低估。商务办公房地产的外观 条件主要包括：建筑物高度、体量、造型、外装修等。 内部装修 与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值有重要影响 设备、设施 电梯、空调是否齐备，甚至高层写字楼的电梯速度如何，都是影响商务办公 房地产价值的重要因素。 是否具有智能化办公条件 随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各 种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善 的智能化办公条件才具有吸引力。 满足不同公司的不同要求 甲级写字楼通常是采用集中空调，有统一的供冷（热）时间，而有些小型公 司因为工作灵活、需要加班，希望能有独立的空调，这类公司往往就转向采 用独立空调的乙级或一般写字楼。 物业管理条件 物业管理虽然与房地产本身是分离的，但对于商务办公房地产、特别是甲级 写字楼而言，物业管理对提升其价值的作用非常明显。 四、案例 ××商业中心20层房地产估价结果报告书(节选) 估价结果报告 （一）委托方：××管理有限公司 （二）估价方：××房地产交易评估有限公司 （三）估价对象概况： 1．估价对象： ×××商业中心20层。 2 ．产权权属： 我公司根据《房地产证》（××房地字第×××号）确认×××为委估 房地产的权利人，权利份额为全部。土地用途为商业性办公用地，房屋 用途为办公楼，土地使用年限为50年（1993年06月18 日至2043年06月17 日止），尚有土地使用年限38年。 3 ．房地产概况： ××商业中心总高26层，框剪结构，于1996年10