万科三亚项目前期策略报告开启机构2010年.pdf

非海第一 万科三亚项目前期策略报告 天启开启机构海南公司 2010年3月 本案开发课题设定 一、面对变幻莫测的三亚市场，如何规避开发风险？ 二、面对非海资源，如何实现 “非海追海”以及 “非海第一” ？ 三、当万科遇上三亚，如何为万科探索全新盈利模式？ [壹]如何规避市场风险？ 关键词 风险 ［政策层面］政策的不确定性，带来项目操作风险的加大 2009年货币政策 2010年货币政策 政策基调 扩张 适度收紧 •1月13上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百 分点 政策表现 •全年新增贷款9.59万亿 •2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点 2009年房产政策 2010年房产政策 政策基调 •救市 抑制房地产价格过快上涨 •购地首付从20%提高到50%； •个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 ； 政策表现 •降息、利率7折、税费减免 •二套房首付调提高至40%； •北京率先出台11条楼市调控政策，遏制房价过快上涨 ； 天量货币供应加上惠市政策刺激 2010年初惠市政策到期，调空政策频 2009年房地产市场显示出空前繁荣 繁出台，货币政策收紧 [供应层面]供大于求是未来几年海南市场的主旋律 旅游岛概念落地，海南5个一线湾区同时启动，仅海棠湾就计划批出2000公顷1、2类住宅用 地，估算约3千万平米，按去年600万平米成交量，一个海棠湾就要消化5年。 大宗旅游地产项目遍地开花，恶性竞争风险加大 791工程（观澜高尔夫） 香港骏豪集团（54000 亩） 盈滨半岛 鲁能集团（16500亩） 铜鼓岭国际生态旅游区 华隆集团（13.3平方公里，核心区8.3平方公 里） 棋子湾 博鳌亚洲论坛特别规划区 江苏雨润（46平方公里） 中信集团（122平方公里，核心区10平方公 里） 神州半岛 中信泰富（38.4平方公 里） 石梅湾 华润集团（