沈阳银河国际酒店公寓办公部分建议报告.docVIP

沈阳银河国际酒店公寓 办 公 部 分 建 议 报 告 文件名称： “沈阳银河国际酒店公寓”办公部分建议报告 文件编号： 市文HPM 拟 制 人： 顾问小组 拟制日期： 2005/05/06 工程部审核： 姜治国 修改版本： A 管理部审核： 朱成立 审核日期： 2005/05 批 准 人： 朱智凯 生效日期： 2005/05 关于办公部分使用功能相关建议 关于大堂装修标准? 根据沈阳银河大厦办公面积的测算，常规大堂的面积宜在250—300平方米左右。因为写字楼大堂原则应具备服务接待登记总台、公司标牌区（亦可选在墙上设置）、访客等候区域（沙发和茶几）等。而目前设计的办公大堂面积为100平方米，。我们建议多一些公用面积和休闲空间，应该尽量做出高档的效果，这样会很大程度对办公区销售和租赁产生影响，以至影响到入住企业形象。 我们建议写字楼入口两侧的G店铺或F店铺并入大堂，F店面积过大，如做大堂损失较大；G店铺一层可以并做大堂，则写字楼大堂达到160平方米左右，二层G店铺并入H店铺，H店铺二层。（如图一/图二/图三/图四）如定位为餐饮销售和出租都是比较理想的。 以上方案存在减少投资收益问题，但对提高整体品质有较大帮助。希望徐总斟酌。  原设计一层平面图（图一） 原设计一层平面图（图一）  建议修改后一层平面图（图二） 建议修改后一层平面图（图二） 原二层平面图（图三） 原二层平面图（图三） 重新布置后二层平面图（图四） 重新布置后二层平面图（图四） 注: 此二层将G店铺并入H店铺,由以下原因引起: 我方建议将一层G店铺并作大堂,致使无楼梯通往二层G 店铺,将二层G店铺并作H店铺,可有效解决此问题 电梯建造和效率的建议 如沈阳银河国际酒店项目西座改为办公部分，办公总面积约为27000平方米（含公摊面积），目前建造的中高档写字楼一般每4000至5000平方米建筑面积配置一部电梯（含消防电梯），我们沈阳项目办公部分的五部电梯基本可以满足使用，这样平均等待时间约为45秒。但客用电梯应达到2.5米/S以上 我们根据写字楼常规设置，电梯可能采用分区或分层使用。根据银河项目的实际情况，我们建议采用高低分层的方法，消防梯全层停靠，2部低区电梯1层—15层，2部高区电梯为1层—15/26层，2-14层不停靠。便于电梯厅高峰时期人员分流，也利于所有电梯通达15楼会议层。 办公层高消除压抑感问题? 我们现在无最新变更后办公部分立面图，(刚刚拿到的图纸设计中同一平面中酒店公寓是跃层但办公未采用跃层，不知道是什么原因)，因此推测5-24层平均层高为3.5米,新建造中高档写字楼的建筑层高一般为3.4米以上，装修后的净高在2.4--2.6米之间， A点 办公楼平面图（图六） A点 办公楼平面图（图六） A点为公共清扫工具存放室,清洗水池,和楼层垃圾房 写字楼部分每层A部分（如图六）应作为公共清扫工具存放室,清洗水池和楼层垃圾房。 办公区域人流较大，地毯难以清理，走廊部分宜采用仿大理石或防滑玻化砖，易清洗美观。同时因为独立办公室的洗手间在内室即经理办公室，职员办公区域（一般采用地板含地热采暖）的地面清洁（如拖地等）很大程度需借助A部分完成. 从物业使用角度评估A部分的使用频率相对较高，零散污物堵塞下水管道几率较高，应采用相对较大的管径。 设置办公职员餐厅的建议 依照惯例，写字楼员工原则是不宜在办公室内就餐。因为：第一食物加热有异味影响办公环境，第二：产生大量有机垃圾。 我们现在6层以上大多数为单元式办公环境，同时没有条件设置茶水间，不宜室内就餐，如果不设置专用职员餐厅，可能以后会造成就餐麻烦。 物业食堂设计中按按办公食堂二类标准设置即食堂餐为0.85平方米/座，总面积接近130平方米，容纳150人/次左右同时用餐，用餐高峰为3批次完成，最多可容纳450人/次用餐。可较好解决物业、酒店和商铺工作人员用餐。 银河办公部分按20000平方米套内面积， 6.5平方米/人办公使用面积计算，扣除经理室人员的减少），如满员整体办公区域人员将达到2600人左右，银河项目周遍应属档次较高餐饮区间，因此保守估计将有50%以上人员在大厦内用餐，用餐人员将达到1300人左右，办公人员就餐按办公食堂一类标准计算需要450平方米 因此我们建议在办公部分设置办公职员就餐区，但不必设置厨房，可