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同馨医药科技大厦定位报告 客户名称： 同馨医药科技大厦品牌名称：同馨医药科技大厦策划人：天使的情书 时间：2004-８-５ SWTO分析 优势 区位优势 地处与CBD百步之遥的商业街——解放大道中心地段，具较大升值潜力；交通便利，25条公交线路将本项目与三镇相连，项目南面京汉大道上的轻轨线建成通车后，将进一步完善项目所在区域的交通状况。 周边配套优势 景观资源：中山公园；人民广场；桥口公园 生活配套：世贸购物中心；武汉购物广场；SOGO百货中心；蓝天购物中心；武商千禧龙超市；家乐福超市；中北超市（艳阳天酒店隔壁）。 金融、商务配套：中国建设银行；中国交通银行；中国银行；中国民生银行；中国信合；德恒证券有限责任公司；招商银行；中国农业银行；南方航空公司航空路票务中心； 医疗配套：同济医院；同济医科大学附属医院、协和医院；武汉蓝天医院；武汉长城医院；同济-美丽田园美容中心；香港富康美容、美体中心；环亚美容中心；湖北省医药总公司；隆泰大药房；神舟医药、器械中心；刘有余航空路大药房、同济明治制药厂及全国各大制药厂驻汉服务站（如：位于航空路的南京制药厂武汉患者服务站、北京同仁堂患者服务站；吉林敖东制药厂健康咨询中心） 休闲、娱乐配套：奥林娱乐园；嬉水乐园；武汉体育馆；蓝天歌剧院； 小蓝鲸；香溢大酒店；亚洲大酒店；君益宾馆；西陵宾馆；蓝天宾馆。 企业优势 具备一定房地产开发经验及资金实力 产品优势 得房率高、公共区间少 层高5米，可利用空间较大 户型分割比较自由，适合不同性质的经营或办公需求 小结：本项目最明显优势在于周边配套，在这一点上做足文章，结合项目自身实际情况，最大程度发挥周边配套优势。 劣势 产品劣势 ? 产品规划、产品设计上较为滞后。 本项目和周边写字楼相比，规模较小，仅有1.5万平方米。根据其规划设计，属于第二代办公产品。 ? 产品功能及配套明显不足 楼道交通设计不合理；门对门的设计私密性不强；产品现有功能只局限于整体办公，不适合拆散销售。 企业劣势 企业不具备写字楼项目开发的品牌 企业不具备经营和管理写字楼的经验 企业缺乏专业运作团队 小结：本项目必须先克服的门槛是——企业专业团队，然后对产品进行合理化修改 挑战与机遇 在捕捉机遇之前，我们先对本项目竞争性写字楼项目作一个分析 竞争性项目分析 财富大厦 [项目概况]： 该项目位于解放大道西马路车站旁，由武汉市信德房地产开发有限公司开发，占地面积2730平方米，建筑面积2万平方米，高20层，纯写字楼。地上分A、B两区，A区20层，B区6层，地上1-2层为商业网点，一层层高4.8米，3层以上均为高级写字楼，层高3.25米。 [装饰建材标准]： 外墙 高级玻璃幕墙配铝塑复合板 窗 高级塑钢窗双层加厚中空比例 内墙 高级白乳胶漆 水 UPVC管、户外水表 空调 户式中央空调 电梯 三部高级电梯 电梯候梯厅 四星级装修标准，拼花大理石地面 空中花园 6楼设空中花园 智能化 数字光纤宽带网络到户，红外监控系统、防盗系统 消防系统 烟感器、消防栓、自动消防报警、自动喷淋系统、气体消防 [配套状况]： 设有健身房、多功能会议厅、娱乐厅、多功能商务中心、员工餐厅、娱乐厅、空中花园等。 [物业服务] 总台秘书服务，含接听电话、传真、代收、代订、代邮等 安全措施，红外线兼控，24小时保安。 [销售价格及销售状况] 销售价格：4300元/平方米-4800元/平方米之间。只售不租，可代租。 由于中国人寿保险公司订购了其中10层楼（8-18层），仅有60套单位写字楼投入销售，目前有16套尚未售出，消化率73%。 [户型面积及配比] 单位户型为52平方米-204.76平方米，但由于可以任意划分，最大面积可达到760平方米 青青国际 [项目概况] 位于中山大道六渡桥段，总面积9万余m2。1-8层为超过5万m2的大型商场，9-27层（没有第14层）为商住两用的小面积公寓，共500余套。带有运动、休闲会所，并有地下车位2层共200多个。2004年5月交房。 [物业状况] 商住楼部分由A、B、C、D四个部分组合而成，每层28户，没有4号，并相应设有四部电梯 小面积公寓有三种基本户型，面积分别为36.19m2、44m2、44.72m2 交房时内部带有基本装修 1-8层为大型商场，便于购物，适应人们快节奏的生活 设有会所，配有乒乓球室、台球室、棋牌室、书吧、健身房、咖啡厅，给业主提供了一个休闲娱乐的场所 拥有地下车库，共2层200多个车位，满足业主的泊车需求 地处商业中心，周边的交通便利、商业氛围浓厚，且东南面可望江 [物业管理] 未定 [营销执行] 价格：均价3500元/m2 付款方式：一次性或八成三十年按揭 销售业绩：已售出30％左右，已预定约50％ 广告诉求：守望城市轴线，坐享都市繁华 武汉