房地产项目管理 教学课件 ppt 作者 姚星明 主编 阎玮斌 沙巧兰 副主编第二章 房地产项目前期策划.pptVIP

第二章 房地产项目前期策划 知识目标： 了解房地产项目构思的概念； 理解房地产市场调查、房地产项目可行性研究； 掌握房地产市场调查的方法和步骤、房地产项目可行性研究的内容和步骤。 能力目标： 能解释房地产项目构思的内容、房地产项目可行性研究； 能应用房地产市场调查方法，开展实地房地产市场调查。 第一节 房地产项目构思 一、项目构思的概念 项目构思是对未来投资项目目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想和初步界定。它是一种创造性的探索过程，是项目策划的基础和首要步骤，其实质在于挖掘企业可能捕捉到的市场机会。项目构思的好坏，不仅影响着项目实施的进度，从某种意义来说，项目构思直接决定着项目的目标能否最终圆满地实现。 房地产项目构思是房地产前期策划的主要内容之一，是以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种构思方式，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划。 二、项目构思的工作阶段 (1)准备阶段 (2)酝酿阶段 (3)调整完善阶段 三、房地产项目构思的环境影响 1. 宏观环境因素的影响 2．微观环境因素的影响 四、房地产项目构思的制胜法宝——创新构思 1.房地产项目目标设计理念的创新 2.房地产项目的空间创新 3.经营策略的创新 第二节 房地产市场调查 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。 一、房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。 （一）房地产市场环境调查 1．政治法律环境调查 2．经济环境调查 3．社区环境调查 （二）房地产市场需求和消费行为调查 （三）房地产产品调查 （四）房地产价格调查 （五）房地产促销调查 （六）房地产营销渠道调查 （七）房地产市场竞争情况调查 二、房地产市场调查的方法 常用的房地产调查方法有以下几种： 1.访问法 2.观察法 3.实验法 三、房地产市场调查的步骤 房地产市场调查的步骤通常有七个方面，确定问题及调研目的、收集信息资料、初步调查、调查设计、制定调查计划、现场调查、资料分析、撰写和提交调查报告。 四、房地产市场调查问卷设计 房地产市场调查问卷的一般结构 （1）卷首语 （2）问题和回答方式 （3）编码 （4）其他资料 第三节 房地产项目可行性研究 一、房地产项目可行性研究的概念 房地产项目可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。 二、房地产项目可行性研究的工作阶段 （1）投资机会研究。 （2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。 （3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。 （4）项目的评估和决策。 三、房地产项目可行性研究的内容和步骤 1.房地产可行性研究的主要内容 （1）项目概况。 （2）市场分析和需求预测。 （3）规划方案的优选。 （4）开发进度安排。 （5）项目投资估算。 （6）资金的筹集方案和筹资成本估算。 （7）财务评价。 （8）风险分析。 （9）国民经济评价。 （10）结论。 2.房地产可行性研究的步骤 （1）组织准备。 （2）现场调查与资料收集。 （3）开发方案的设计、评价和选择。 （4）详细研究。 （5）编写研究报告书。 第四节 案例分析 案例一：房地产市场调查问卷设计 案例二：房地产市场调查报告 案例三：房地产开发项目可行性研究报告案例 思考题： 1.简述房地产项目构思的内涵及其工作阶段。 2.简述房地产市场调查的主要内容。 3.什么是房地产项目可行性研究？其研究的主要内容包括哪些方面？ 实训题： 针对当地的房地产市场状况，设计一份房地产市场调查问卷，经过实地调查后，结合调查数据，写一份完整的当地房地产市场调查报告。 * * 教学要求