房地产工程管理体系的建立与实施-运营群成果.pdf

中国地产沙龙旗下分群——地产运营管理群 196633275 群聊博客地址/dichanfm 房地产工程管理体系的建立与实施 （运营、计划、质量、成本）-运营管理体系与成本的关系 主讲嘉宾：南通-成本-紫琅 大家好, 我今天跟大家交流的主要有以下几个主题： 1、房地产企业管理体系核心模块中与成本相关的体系-供方管理体系-合约管理体系 2 、成本管理体系 目标成本、动态成本的跟踪和控制 3、控制好项目成本的关键指标 4 、房地产住宅项目关键成本指标控制建议 5、房地产工程项目管理核心理念剖析 ——房地产企业与传统角度对“铁三角”认识的区别 一、运营管理体系中 有以下几个体系组成客户关系与产品体系 ——客户状态与需求分析、 客户满意度管理、核心产品、产品研发能力;供方管理体系 ——供方资源配置策略、供方 筛选、供方录用、供方评估与激励、铁杆供方维护.合约管理体系 ——供方资源选择权、合 约策划、合同范围划分、格式化招标文件与格式化合同、目标成本体系、动态控制体系、责 任成本体系,考核与激励体系 ——各项考核指标设计与激励方法 现行中国房地产企业综合运营能力评估指标体系中 成本运营体系主要有以下几个指标工程合同数量与人员配置,铁杆供方选用比例 总包单位管理能力 总包单位的体制问题 新项目开发核心员工比例 项目时间计划管理水平 合同结算时间 监理费用标准 施工图纸深度水平 毛坯房改造费用 现场是否有专人管技术 建筑安装成本水平 二次设计与部品确定时间 人均招采面积 招标文件的标准化份数 合同的标准化份数 招标周期偏差 最低投标入围单位比例 暂定工程量合同比例 无图分判建筑合同比例 战略采购合同额比例 清单加图纸合同价格包干比例 项目工程合同数量 合同结算时间 中国地产沙龙旗下分群——地产运营管理群 196633275 群聊博客地址/dichanfm 工程款支付及时性 人均成本管理面积 目标成本的偏差率（结算成本/ 目标成本） 基准成本的准确率（单项结算成本/基准成本） 结算节省金额及比率（施工单位结算价-实际结算价） 设计变更率 现场签证率 成本动态控制一月一清 补充预算一单一算率 补充预算与设计变更按合同编流水号率 零星合同审批时效 二成本管理体系 目标成本、动态成本的跟踪和控制 “项目运营管理”有别与“项目开发业务活动”和相关的“专业活动”，主要表现为对各个项目活 动的规划、控制和评估 为什么先进的成本管理理念总是那么难推动？ 如何轻松跨越“理念”到“落地” 的一步之遥？ 设计部门也知道设计阶段控制成本的重要性，为什么他们总是控制不住呢？ 我们如何跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？ 我们能否提炼一些成本关键指标，让我们一目了然发现问题？ 要想在设计阶段有效控制成本，现阶段必须技术指标数据化！ 成本管理指标化！ 成本指标技术化！ 技术房地产工程现场有效管理的二个前提条件 1、工程管理资源环境 2 、工程合约与预算体系 其中外部环境把握：承建单位、监理单位、材料供应商。 – 内部环境把控：人员结构与人员素质、合理授权。 建立健全的房地产工程现场管理体系 • 工程范围划分 – 清单招标 – 技术措施与质量标准 – 节点付款 – 措施费与规费 – 合约交底 指标数据化！ 房地产住宅项目关键成本指标控制主要有以下几点： 1、可售建筑面积/建筑总面积 2 、基础承载力/建筑总重 3、标准层钢筋含量 4 、标准层混凝土含量 5、窗地比：高层≤0.21 ；TH≤0.24 6、地下室层高(米) 非人防:3.6m；人防：3.7～3.8m 中国地产沙龙旗下分群——地产运营管理群 196633275 群聊博客地址/dichanfm 7、地下车位平均面积：非人防 32m2 8、地下室钢筋含量 9、硬景：软景面积比例：3 ：7 10、部品档次 11、空调通风设备 我想还要补充一项，体型系数，或建筑物周长和建筑面积比。很重要，直接影响到保温节能 的计算和外墙装饰成本从传统角度或承建角度来看：关键点有 工程进度 成本控制 工程 质量从房地产企业角度来看，关键点有 产品质量 经营进度 投资控制 ①施工阶段承建商的全成本、开发商的阶段性成本。 ②开发全过程成本开发商最关注 ——按成本类型分：土地、工程、财务及税金、管理、营销、设计； ——按控制阶段分：可研、定位、设计、招标、施