税收法律与案例分析 教学课件 ppt 作者 王跃国13.pptVIP

第13章 契税 13.1 契税基本原理 13.2 征税对象 13.3 应纳税额的计算 13.4 税收优惠 13.5 契税征收管理 学习目标： 1.了解契税的含义。 2.熟悉契税的税收优惠内容。 3.掌握契税征税范围、计税依据 。 4.熟悉契税税率。 本章重点：契税计税依据。 本章难点：契税应纳税额计算。 13.1.1 契税的概念 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 契税在我国有着悠久的历史，至今已有1600多年。 1997年10月1日开始施行的《契税暂行条例》。规定土地、房屋的买卖、典当、赠与或交换，均应凭土地房屋所有证，双方订立契约，由承受人申报缴纳契税。 13.1.2契税的特点 契税属于财产税。他以权属发生转移土地和房屋权属为征税对象，具有对财产转移课税性质。 契税由财产承受人缴纳。土地和房屋权属转移后，承受人纳税以后，便拥有了转移土地和房屋的权属，纳税人的财产权就受到法律的保护。 13.1.2契税的作用 增强地方财政收入。随着我国城市房地产交易市场的活跃，契税的财政作用日益显著，为地方财政增加财政上的收入。 保护合法产权。产权的转移涉及买卖双方的权利，产权的确认，有利于通过法律形式明确双方的产权关系，维护公民的合法利益，避免产权纠纷。 13.2 征税对象 国有土地使用权出让 土地使用权的转让 房屋买卖：以下几种特殊情况，视同买卖房屋： 以房产抵债或实物交换房屋。 以房产作投资或作股权转让。 买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。 房屋赠与 房屋交换 视同 以土地、房屋权属作价投资、入股； 以土地、房屋权属抵债； 以获奖方式承受土地、房屋权属； 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 13.2 纳税义务人与税率 13.2.1 纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。 单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。 个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。 13.2.2 税率 契税实行3%～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定契税的税率。 13.3 应纳税额的计算 13.3.1　计税依据 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。 土地使用权的赠与、房屋的赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市扬价格核定。 土地使用权的交换、房屋的交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。价格相等时，免征契税；不等时，由多交的一方交纳契税。 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。 13.３.2 应纳税额的计算方法容 计算公式 应纳税颏＝计税依据×税率 例题 刘有两套住房，将一套出售给王，成交价格为30万元；另一套与张交换，并支付给张换房差价款万元。刘、王、张相关行为应缴纳的契税（假定税率为5%）。 解析 刘应缴纳契税＝80000元×5%＝4000元 王应缴纳契税＝300000元×5%＝15000元 张不缴纳契税。 13.4 税收优惠 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。 自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否给予减免。 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 13.5 契税征收管理 13.5.1 纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 13.5.2 纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 13.5.3 纳税地点 契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。 13.5.4 征收管理 纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完