江苏镇江亿都国际建材城全程营销推广方案（121页）.ppt

四、项目SWOT分析 优势分析 项目体量较大，规模上树立信心。 项目展厅与街铺相结合，丰富了产品的多样型，扩大了客户的选择范围。 项目地块为原木业市场，有一定市场基础和知名度。 项目地处区域高地，有利于形象塑造。 项目紧临城市交通要道“丁卯桥路”，交通便利 劣势分析 镇江发展起步晚，受南京、常州、扬州辐射严重，人口外流严重。 项目周边商业氛围差，沿街商铺空置率很高，项目周边无居住氛围和商业氛围。 现有建材市场经营不温不火，自营户购买可能性很小。 义乌小商品城地段及推盘时间抢占先机。 机会点分析 镇江房地产的快速、稳定发展，带来建材装饰的刚性需求。 丁卯区大力开发，住宅大盘涌现，多个商业项目即将开发，促使区域商圈形成。 目前城区内8个建材、五金市场，在规划上、业态分布上、地理位置上、租金上都有缺陷，本项目可利用其缺陷，抓住整合市场的机会。 金桥装饰城和镇江装饰城等市场有拆除的传言，促使商户关心新市场。 威胁点分析 一、操作时可能会遇到的问题 在计划开盘时间内，积累客源不足； 周边地块重案齐发（两年内约有70万平方米的商业体量推出），抢夺客源； 竞争各案恶性竞争，须不断调整策略及价格； 丁卯桥路广告位抢夺不下，气势竞争不足； 项目无主力店，市场竞争力不足； 沃尔玛不进驻沃得，区域商业气氛冷淡； 这么庞大的建材市场经营前景不看好。 二、销售时我们会面临的问题 客户对同性质产品的比较；（包括：价格、规划、定位信心、优惠政策等） 返租期过后，市场租金是否能保持或上涨； 有哪些大品牌进驻市场，如何管理，如何做旺。 从客户对产业认知度上来看顺序为： 1、义乌小商品城 2、建材城 3、汽配城 4、五交化城 从区域市场产业基础和成熟度来看顺序为： 1、汽配城 2、建材城 3、义乌小商品城 4、五交化城 从地理位置上来看： 1、义乌小商品城 2、五交化城 3、建材城 4、汽配城 五、丁卯区专业市场综合对比： 总 结 从上述分析我们可以看出，本项目优势突出，劣势明显，面临的问题也比较明显。因此我们要最大可能发挥项目优势，规避劣势，把握机会，降低风险。 　　做到定位精准，制定“震撼性”销售、招商政策，灵活操作，把控宏观战略，落实细节工作。创造出项目最大的效益。 第五篇 产品演绎 规划建议： 1.建议19、20、21栋规划为商业及生活服务配套区。 2.建议市场中间椭圆环岛连接四面，主干道宽22米垂直交错，使得出入商城方便快捷，一目了然。 3.建议项目二楼采用外连廊设计，并且每栋楼都有外楼梯上下连通，三层办公区，由独立封闭式内楼梯直达。 4.建议栋与栋之间南北楼间距13米以上；东西楼间距8米。 5.建议单间商铺规划为：开间4米；进深8米。 6.建议层高：一层：5.4米，二层：３.6米，三层：３.３米。 第六篇 项目定位 主题定位 1 专业市场 云集 三线城市 快速发展 依靠新城 打造新商圈 竞争催生 新生代产品 对本案而言 契城市快速发展之机，打造镇江首席建材市场 义乌小商品城： 镇江RBD首席商业社区 镇江国际工业品城： 60万平方米 全球工业品集散中心 铭基商贸城： 有现在就有将来 目前镇江最大规模的“一站式”家装城 森林国际： 一站式家具建材购物广场 在售项目主题定位： 建材专业市场 升华 镇江首席体验式建材装饰王国 市场现状 项目特性 本项目主题定位： 市场展望 镇江首席体验式建材装饰王国 洗牌目前现有建材专业市场 树立镇江建材市场龙头形象 实现对３市４区的绝对辐射 客户定位 2 （一）目标客户整体特征描述 根据市场调研，总结本项目的目标客户为： 具有经济实力的自营户、懂得投资价值的精英人士 1)目标客户的行业分类： 本地个私经营户 外地在镇江投资、经商人士 市政工作人员 金融、教育、卫生等系统人员 2)目标客户的收入状况： 项目目标客户有一定存款，家庭月收入水平5000元以上，属于当地中高阶层。 3)目标客户的地域分布： A.镇江市区 B.周边县市及乡镇 C.外地投资者(上海、浙江等) 4)目标客户的年龄分布： 项目目标客户年龄将主要集中在30-50岁之间 5)目标客户的购买动机： 投资/自营/投机 （二）目标客户群细分 价格定位 3 2、周边同类物业参照分析 产品定价是一个严谨、客观、科学的过程，我们不仅要考虑开发的成本因素，还要兼顾产品的市场类比价值及目标客户的承受能力，从这几方面综合考虑本项目的价格定位。 均价:3900元/㎡ 一托二 一托三 丹徒 镇江国际工业品城 １Ｆ约9000元/平方米 丁卯 义乌小商品城 约3200元/㎡，两层连卖 丹徒 铭基 价格 地址 名称 1、项目定价说明 3、客户心理价格分析