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蒙阴明德小区 营销提案 项目SWOT分析 项目价值分析 项目优势整理 客观方面 1、规模 2、区位 3、交通 4、风水 5、开发商 主观可提升方面 1、规划 2、户型 3、单体 4、配套 * * 本次报告逻辑结构 项目解析 目标与愿景 原方案点评 核心 问题 思路 营销 策略 地块四至及开发条件 地块北至：北外环 地块南至：北二路 地块东至：蒙山路 地块西至：文化路 开发条件：项目规划用地 约17.4万平米；地块呈正 方形，南北约430米，东 西约580米，地块内部平 坦，便于开发。 蒙 山 路 文 化 路 北外环 北二路 项目地块 地块本案 Strength（优势） 1、我项目位于县城未来行政中心区域，潜力巨大 2、周边规划汇集原城区各机关单位，将来城市配套设 施完备，环境整洁 3、临近蒙山路，交通发达，出行方便 4、坐北朝南依山而建，东南邻蒙阴人民广场，视野开阔，属上乘风水宝地。 Weakness（劣势） 1、我项目目前周边配套不足，缺少人气 2、地势北高南低，落差较大。增加开发成本。 3、项目所在区域，目前认可度较差。 Opportunity（机会） 1、大区域借势，周边高端项目的相继推出，既是竞 争同时也对区域的宣传和价值的提升有所带动。 2、小区域带动，周边事业单位建设落户，人民广场 投入使用提升项目附加值。 Threaten（威胁） 1、项目周边竞争楼盘价格较低，竞争激烈。 2、政策风险,楼市调控政策，观望因太素增加，尤 其二次房贷首付提高，延长销售周期。 3、城市人口有限,具备购买能力的客户将逐步减少。 4、政府公共投入力度小，进度缓慢，对项目区域优 势影响较大。 周边及区域环境 本案 老城区 项目地块位于蒙阴县城的北 部，为县城的新城区，目前 周边的环境比较优越，道路 宽阔平坦，绿化植被较多， 同时紧邻蒙阴新广场和未来 新行政中心。从长远来看， 该区域将成为今后蒙阴的行 政、新兴商业、居住、休闲 的中心。但是短期内周边的 的人气、居住氛围、生活配 套还比较匮乏，需要依赖老 城区的公共资源。该区域板 块在利用现代的先进规划理 念指导下，有效利用新兴区 的可塑造性，成为蒙阴未来 崛起的城市亮点新板块。 区域规划环境 依据蒙阴的25年城市 规划，结合蒙阴的实际 行政、区域位置，蒙阴 今后城市主要向东西及 北面发展，形成两心、 两轴、三片的格局。 项目地块正好占据城市 规划中的行政中心、南 北蒙山路轴线、中间双 核片区。属于未来城市 最佳宜居位置。 一、城市性质： 综合产业城市、生态 山水城市、旅游宜居 城市。 二、城市规模： 规划近期到2010年， 城市人口15万人，城 市建设用地17.9平方 公里，人均城市建设 用地119.34平方米； 远期到2020年，城市 人口25万人，城市建 设用地约26.80平方公 里，人均城市建设用 地为107.21平方米。 老城区 竞争态势 金桂园 本案项目 一品御墅 锦绣城 龙廷居 荣华园 一般 一般 良 一般 一般 一般 良 优 荣华园 优 一般 良 一般 良 一般 良 一般 一品御墅 良 一般 一般 良 良 一般 优 优 金桂园 良 良 优 优 优 一般 一般 一般 锦绣城 优 良 良 良 优 优 一般 一般 龙廷居 开发商 包装 户型 规划 交通 环境 配套 区位 楼盘 典型楼盘优势分析 环景 交通 户 型 区位 规 划 包 装 配 套 锦绣城 龙廷居 金桂园 一品御墅 开发商实力 越靠近中心线、越向上代 表项目竞争力就越强。 锦绣城 竞争态势分析 龙廷居占据景观及规模优势，目 前为蒙阴高端客群认可度较高区 域。锦绣城占据产品和教育资源 优势，在产品方面体现差异化开 发模式。金桂园占据位置及配套 优势，符合县城需求特点，便利 性购买因素。一品御墅是主推开 发商实力品质和价格、教育优势 ，实行短平快策略。 蒙阴随着城市化进程的推进 到2020年城市人口将达到 25万人，因此在今后十年 蒙阴将迎来房地开发的高峰 ，在价格、数量和规模上都 将有很大的突破。逐步进入 大盘时代。竞争与机遇同在。 鉴于蒙阴县城横跨距离较短，因 此在楼盘竞争方面覆盖全县城区 域。只有客户群的不同，区域概 念划分不明晰。目前项目主要竟 争楼盘分布于干道蒙山路及新城 路两侧。今后将形成沿汶河带和 新广场片区两大主要集中带。 高端客户群 中端客户群 低端客户群 客群分析 根据项目特征及竞争楼盘 分析，项目主要针对蒙阴 县中高端客户群体，该 客户群体对区域环境、便 利性、品牌度及配套比较 关注。对面积需求集中在 120---140平米之间。 客户群特征 1、蒙阴本地居民，对蒙阴已有习惯性购买趋向比较深。 2、收入中等以上，主