上海酒店式公寓项目前期定位报告精细化定位.ppt

* * * 产品建议——贴心服务 金晨物业与本公司战略合作伙伴公司，一家为面向高档楼盘的物业公司； 为静安紫苑、上海滩花园洋房、碧云花园等高端楼盘提供专业服务的公司； 未来将是为您提供优质服务、为您的生活增添享受感的公司； 物业增值服务： □交通服务（代呼出租车） □机票预订服务（预订机票） □家居保洁及维护服务（日常家居清洁、洗车、衣物洗熨、家居设施保 养、植物养护、家政保姆介绍） □商务中心服务（复印、传真扫描及电脑服务） □代购服务（代订鲜花及报刊、胶卷冲印、照片影印） □物业租赁服务及资产管理服务（提供最新市场行情与专业出租咨询、代缴物业管理费、税□费、公共事业费） 宠物照顾、绿化代管等 规划方案解读 方案一 经济指标 总建设用地 7753 地上总建筑面积 28550 其中 保留建筑 7000 高层(25F) 20750 会所 800 容积率 3.7 方案分析： 采用钝角方式排列，主要考虑尽量利用南向采光面及良好的景观资源，同时北向凹角处能包容社区内精致的组团景观。平层组合主要以住宅形式进行布局，提升社区的居住感。 方案一 方案一 一房：50平方米 二房：70平方米 2+1房：75平方米 方案一(户型配比) 房型 面积 套数 套数比 1房 50 200 57% 2房 70 100 29% 2+1房 75 50 14% 户型分析： 采用2梯6户及2梯8户的平层组合方式。 无论是1房还是2房，拥有基本的功能间，房型舒适，同时每套户型都拥有大面积的阳台，保证了良好的通风及观景效果。 方案二 经济指标 总建设用地 7753 地上总建筑面积 28600 其中 保留建筑 7000 小高层(18F) 21000 会所 600 容积率 3.7 方案分析： 采用以两栋点式单体组成，底层由会所相连。入口形成较为大气的开放式入户感觉，平层采用纯酒店式公寓的布局方式，精致、华丽。 方案二 方案二 一房：40平方米 户型分析： 此方案，采用全部1房的做法。 低总价，使达到快速去化的效果。 方案效果一 方案效果二 价格定位 产品体系. 硬件、装修、管理 营销包装 WHAT WHAT HOW 酒店式公寓定价思路 目前上海典型酒店式公寓与周边普通住宅项目价格系数 通过相似权重修正确定本案系数 市区案例研究 非市区案例研究 确定本案酒店式公寓价格 价格定位思路 该案住宅体量约8.5万㎡，分三期开发；其中1、2、3、6号楼的公寓已售罄； 目前在售的是08年7月推出的5号楼酒店式公寓，73-76㎡一房和128-134㎡二房，共138套，目前成交105套。 1号楼18层 2号楼20层 3号楼22层 6号楼20层 5号楼25层 远中风华园 远中风华园酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达5％ 5号楼一房成交均价（装修标准：5000元/㎡ ）：50888元/㎡ 5号楼一房成交均价（毛坯）：45888元/㎡ 周边公寓二手房价（毛坯）：43500元/㎡左右 酒店式公寓/普通公寓价格对比系数：45888/43500≈1.05 前期普通公寓已售罄，因此选择面积与酒店式公寓接近的二手房两房对比 基地占地面积 3.5万㎡ 建筑形态 高层、小高层，三期规划推出别墅 总建筑面积 10万㎡ 所处位置 静安 住宅建筑面积 8.5万㎡ 物业管理费 4.3元/㎡*月 总户数 酒店式公寓138套 开发商 上海远中静安房地产有限公司 市区案例研究 项目名称 静安紫苑 项目地址 江宁路396号 (武定路) 所处位置 静安北静安板块 容积率 4.6 开盘时间 2008.4 交房时间 2009.3 建筑形态 一幢主楼，一幢副楼和三层裙房 交房状况 精装修 建筑楼层 1-3层：商业 ；4-29层：精装修公寓 套数 279 销售情况 已受245套 单套面积 45 - 150 ㎡ 开发商 上海紫宝房地产开发有限公司 物业管理费 8元/ ㎡ *月 公寓22567m2 商业5298.53 m2 办 公 6933 m2 静安紫苑 项目位于南京路CBD中央商务圈辐射区域，精装修标准3000元/㎡，硬装、软装全品牌家居饰品（壁画等），2008年4月推出279套，目前去化近90％ 成交均价（装修标准：3000元/㎡ ）：40500元/㎡ 成交均价（毛坯）：37500元/㎡ 周边公寓二手房价（毛坯）：35000元/㎡左右(泰府名邸等) 酒店式公寓/普通公寓价格对比系数：37500/35000≈1.07 静安紫苑酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达7％ 市区案例研究 项目名称 上海风景（大上海国际花园三期） 项目地址 龙茗路2903号 (宜山路路口) 所处位置 闵行金虹桥板块 容积率 2.25 开盘时间 2008.9 交房时间 2009.12 建筑形态 L型布局（5梯27户） 交房状况