上海房地产豪宅市场暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告.pptVIP

上海房地产豪宅市场 暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告 完 10万以上高端公寓核心新增供应/存量分析 新天地板块 2011 2012 2013 2014 陆家嘴板块 湖南/华山路板块 0 0 翠湖四期 翠湖四期 新鸿基项目4万 新鸿基项目3万 0 0 0 0 静安区 0 0 0 南外滩 绿城黄埔湾3万 中粮海景1号3万 新鸿基项目4万 新鸿基项目5万 绿城黄埔湾3万 绿城黄埔湾5.2万 绿城黄埔湾3万 总计 10.9万 10万 7万 10.2万 主要竞争对手为新鸿基凯旋门，预计未来推量为16万平方米 目前存量 汤臣一品5.8万 世茂滨江2万 国信世纪海景4.8万 新华路1号0.9万 嘉里华庭0.2万 MANOR 0.3万 远中风华1.9万 协和城2.9万 御华山3万 华润外滩九里1.2万 20.1万 国信世纪海景4万 板块内稀缺资源项目自01年起至今变化不多 由于各楼层价差较大，区内均价7-15万/平米 07年至今二手月均成交10套， 一手成交09年呈井喷，10年后月成交平稳， 未来本区供应预计较大 主要以世茂滨江成交为主 典型项目特点总结 财富海景 盛大金磐 世茂滨江 仁恒滨江 汇豪天下 汤臣一品 中粮海景1号 【产品塑造】 【资源稀缺】 【软件服务】 【营销特点】 塑造产品共同特性：酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业 不可再生与复制的地段:黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外滩景观 对不同的客群小众传播，举办各种主题公关推广活动 服务周到\保证安全性与私密性\国际化的物业服务、高品质会所服务 * CONTENT 豪宅市场解析 上海豪宅格局透析 陆家嘴板块特性研判 1 豪宅市场解析 上海豪宅格局透析 陆家嘴板块特性研判 我们先由豪宅发展史 来透析上海豪宅本质。。。 上海豪宅演变发展 2002 2006 2007 2009 2010 2011 2012 2013 2001 2014 标志 楼盘 世茂滨江 汤臣一品 11万元/㎡ 新鸿基 滨江凯旋门 20万元/㎡ 滨江凯旋门 翠湖天地4期 翠湖嘉苑 …… 2008 第二次 豪宅元年 真正进入10万元 第一次 豪宅元年 单价进入2千美元 江浙温州人 香港台湾人 上海人 华裔华侨人士 上海、江浙人 香港台湾人 中国内地其他 华侨/外籍人士 中国内地其他 上海、江浙人 香港台湾人 华侨/外籍人士 开启上海豪宅首座 树立上海豪宅标杆 房市多年调控，催生豪宅板块成形 新生资源类板块逐步成形 豪宅元年 稀缺类资源豪宅步入15-20万 新兴板块开始成型 2001年世茂滨江2000美金，开启上海豪宅先河 2005年汤臣一品开价10万，树立豪宅标杆 2009年后，市中心资源类地段成为最稳健的投资形式，催生10万元豪宅成为常态 同时世博概念、滨江概念产生多类新兴的豪宅板块 由此上海豪宅由地段标杆 俨然转变成了一场资源抢夺战 未来又会如何发展？？？ 面对这个市场，我们由 板块——产品——成交 来透析这个特殊市场的格局 板块透析 传统板块各具特色，新兴板块逐步成形， 外围区域靠产品优势也挤入豪宅之列。 华山夏都苑 嘉里华庭2期 新华路1号 翠湖天地嘉苑 华润外滩九里 世茂5号 汤臣一品 财富海景 华山路法租界 陆家嘴 外滩滨江 新天地 豪宅分布板块 静安南京西路 滨江凯旋门 巴卡拉 绿城黄浦湾 御华山 协和城 远中风华园 凯德茂名公馆 白金湾 豪景苑 北外滩 华山路法租界—老式洋房豪宅板块 静安南京西路—城市商办传统集聚区豪宅板块 新天地—老上海新里人文豪宅板块 陆家嘴—金融CBD商务集聚豪宅板块 外滩滨江——世博、外滩江景新兴板块 北外滩——新型外滩江景衍生板块 传统板块 新兴板块 松江：华润佘山九里（5-6万/㎡） 闵行：星河湾（5-6万/㎡） 新江湾：仁恒怡庭（6-8万/㎡） 唐镇：绿城玫瑰园（5万/㎡） 外环外： 以优厚产品力、大平层挤身豪宅之列，并且单价已超过5万 催生市中心豪宅单价继续上升： 预计新鸿基开盘均价为20万/㎡ 汤臣目前报价20万/㎡ 翠湖四期预计20万/㎡ 外围市场产品之争——挤身豪宅行列 除地段之外，产品力、品牌力也尤为重要 新天地 最高价：16万/㎡ 湖南路、华山路 售价：10万/㎡ 陆家嘴 最高价：18万/㎡ 南外滩 售价：10万/㎡ 北外滩 最高价：15万/㎡ 新江湾板块 目前售价：5-8万/㎡ 松江 最高价：6万/㎡ 闵行 最高价5.5万/㎡ 新鸿基 预计售价：20万/㎡ 唐镇 最高价：5万/㎡ 翠湖四期 预计报价：20万/㎡ 星河湾、仁恒怡庭、绿城玫瑰园告诉我们 上海豪宅在资源掠夺的同时， 产品力、品牌力开始 =稀缺性 产品透析 从大平层高品质到奢侈品联合， 市中心办公属性酒店公寓也挤入豪宅之列。 2