第五章 房教材地产评估-4.pptVIP

第五章　房地产评估 第四节 成本途径及其方法 主要内容 成本途径的基本思路 重置成本的估测 实体性贬值的估测 功能性贬值的估测 经济性贬值的估测 评估案例 一、成本途径的基本思路 　1．成本途径的含义 　　成本途径是通过估测备评估房地产的重新构建成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。 2．成本途径适用的条件和对象 ?成本途径适用的条件是房地产的重新构建成本费用及各种贬值能够量化。 ?成本途径适用的对象： 　新开发的房地产、非收益性房地产、很少发生交易的房地产。如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产等。 　具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等 二、房地产重置成本的估测 三、房地产实体性贬值的估测 ?由于土地不存在有形损耗，房地产中的实体性贬值主要指的是建筑物。 ?建筑物实体性贬值可以通过实体性贬值率或成新率来反映。 ?估测建筑物成新率的方法有： 　　1.使用年限法 　　2.打分法 1.使用年限法 　　 或： 　　 　　建筑物的预期增减年限的确定应主要考虑以下两个方面因素：⑴建筑物的完损情况，它是由使用、维修保养状况所决定的。⑵经济和社会因素。 2.打分法 　打分法是指评估人员依据建筑物不同成