乐山市大桥西街旧城改造工程前期研析策划案.pptVIP

C 户型: 64.3㎡ 共31套(公寓) 亮点： 大阳台 缺点： 户型整体设计不合理 第三部份 项目营销策略 D 户型: 75.5㎡ 共31套 亮点： 三个阳台，房间面积配比合理 缺点： 黑卫 ，客厅家具不好摆放 第三部份 项目营销策略 E 户型: 89.8㎡ 共31套 亮点： 房间面积配比合理，干湿分区 缺点： 黑卫 第三部份 项目营销策略 F 户型: 88.6㎡ 共31套 亮点： 缺点： 只有一个阳台，大卧室采光不足，黑卫，客厅采光不中正 第三部份 项目营销策略 G 户型: 62.9㎡ 共62套,还房30 亮点： 缺点： 面积浪费过大，黑卫，大卧室采光不好，房间面积配比不合理 第三部份 项目营销策略 H 户型: 62.3㎡ 共62套,还房31 亮点： 各房间面积配比相对合理 缺点： 黑卫，大卧室采光不足，小卧室太小 第三部份 项目营销策略 J 户型: 62.8㎡ 共30套,还房30 亮点： 三个阳台，房间面积配比相对合理 缺点： 黑卫 ，客厅家具不好摆放 第三部份 项目营销策略 K 户型: 56.4㎡ 共15套 (公寓) 亮点： 大阳台 缺点： 休息室采光不理想，黑卫 第三部份 项目营销策略 L 户型: 95.2㎡ 共32套 亮点： 房间面积配比较合理，四个阳台 缺点： 黑卫，卧房面积偏小，客厅家具不好摆放 第三部份 项目营销策略 户型设计问题：普遍存在客厅不便于布置，卫生间均不能自然采光，卧室面积略微偏小，部份卧室采光不足。C户型的整体设计不合理，不能满足居住功能的要求；G户型动线交叉过多，动静区布局混乱。 户型设计建议：鉴于调整过多会影响建筑结构的安全性，建议重点针对C户型进行调整，对其它户型在不影响结构的前提下进行微调。 4.项目综合配套 就项目综合配套上的不足之处，建议：对无地下停车场这一情况，要从其它方面给予支持和解决；对项目最外面的绿化区域要优化设计，重点关注，先期进行，尽可能多的从园林景观专业角度处理好客户第一印象的满足感；其它项目智能化程度可以适当提高，比如：可视对讲系统、酒店式大堂、观光会所（如设计上允许）。 第三部份 项目营销策略 二、 价格策略 1.项目定价依据 2.价格体系及应变措施 根据项目未来的工程进度情况，制定一套销售价格策略及价格体系，该体系主要由销售均价的拟定、销售差异性价格的拟定、阶段销售价格的拟定几部份内容组成。 A、项目销售总均价制定 通过前期市场调查，比较同期相似楼盘的均价，如销售前期充分利用好还房客户与内部认购的市场再论证，我们现在认为项目住宅销售总均价应定在2700元/平方米~2900元/平方米。 第三部份 项目营销策略 三、销售策略 1.销售准备 2.销售节奏控制 根据项目的自身状况和市场环境，我们就如何控制与把握项目的营销节奏，提出如下建议： A、入市时机与姿态的控制 B、销售单位推出顺序 C、上市期放盘量 在变化的市场环境中，销售策略和价格会根据实际情况进行细部调整。 3.销售周期 A、总体销售周期：15个月 第一阶段：亮相期3个月(含：还房、内部认购期) 第二阶段：热销期6个月 第三阶段：持续期4个月 第四阶段：清盘期2个月 第三部份 项目营销策略 B、销售周期的确定依据： 4.销售进度(按可销售住宅面积：21283.2平方米) 亮相期：20％ 热销期：50％（总70％） 持续期：25％（总95％） 清盘期：5％（总100％） 5.售楼部现场管理（另见“售楼部现场管理及业务管理之系列制度”） 第三部份 项目营销策略 附：　营销策划代理服务的目标任务与取费 　　　 预计营销代理周期：15个月，预计2008年12月初至2010年2月底；预期销售达成率：95% 营销策划代理服务相关佣金标准：（均按月结算结款） 1.前期策划费：1万元/月（从服务合同签定起至开盘止） 2.销售佣金：实际销售额的2% 3.溢价分成：溢价部份的30% 乐山市大桥西街旧城改造工程 前期研析策划案 前 言 第一部份 市场调查与研究 市场概况 乐山市房地产市场基本调查及电梯住宅调查分析 项目周边竞品楼盘调查分析 项目可行性分析 项目定位分析 第二部份 项目分析 项目基本情况 项目态势分析及对比 项目市场定位 第三部份 项目营销策略 产品策略 价格策略 销售策略 附：营销策划代理服务的目标任务与取费 目 录 三个部份的研析策划案―― 前 言 项目营销策略 市场调查与研究 项目分析 一、市场概况 1.乐山市经济发展总体状况 乐山市位于四川省南部。东邻自贡、宜宾市，西南接凉山彝族自治州，西接雅安市，北靠眉山市。面积12826平方公里。人口348万。现辖市中区、五通桥、沙湾、金口河4个市区，犍为、井研、夹江