津滨发展大港区港东新城项目可行性研究报告.docVIP

津滨汉沽分公司 大港区港东新城项目可研报告 PAGE PAGE I 津滨汉沽分公司 大港区港东新城项目可研报告 大港区港东新城项目可行性研究报告 2010年10 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、总论摘要 1 1.1项目名称 1 1.2项目概况 1 1.2.1宗地位置 1 1.2.2规划指标 1 1.2.3项目定位 1 1.2.4产品定位 1 1.3项目开发分期 2 1.4财务分析 2 1.5综合评价 2 二、项目概况 3 2.1项目地理位置 3 2.2项目地块现状 3 2.3周边交通状况 3 2.4项目周边配套 5 2.5项目周边环境 6 2.6控规指标 7 三、区域发展规划分析 7 3.1大港区域概况 7 3.2大港区经济发展 9 3.3大港区发展规划 11 3.4大港区功能布局 12 3.4.1南港工业区 13 3.4.2南港轻纺城 14 3.4.3大港油田区 15 3.4.4港东新城区 16 3.5区域发展潜力小结 19 四、项目市场分析 20 4.1宏观新政解析 20 4.1.1房地产行业宏观政策回顾 20 4.1.2宏观新政下的天津市场 21 4.1.3地方性房地产政策回顾 22 4.1.4天津政策解读——限购令出台 22 4.2 大港区土地一级市场 24 4.2.1土地市场成交情况 24 4.2.2土地潜在供应市场 24 4.3大港区商品房二级市场 25 4.3.1老城区市场 29 4.3.2大港区成交数据分析 25 4.3.3港东新城市场分析 30 4.4大港区二手房三级市场 38 4.5项目市场综合评述 38 五、项目整体定位 40 5.1项目定位分析 40 5.2项目定位策略 41 5.3项目市场定位 41 5.4目标客户群定位 42 5.5住宅产品定位 43 5.5.1产品组合及布局建议 43 5.5.2项目户型配比建议 43 5.5.3产品价值点建议 43 六、项目经营方案 44 6.1开发周期 44 6.2经营方式 45 6.3营销策略 45 6.3.1产品卖点总结 45 6.3.2销售策略 46 七、项目投资收益分析 46 7.1商品住宅（容积率1.5）投资收益测算 46 7.1.1投资估算 46 7.1.2收入估算 47 7.1.3资金筹措 48 7.1.4投资收益汇总表 48 7.2商品住宅（容积率1.8）投资收益测算 48 7.2.1投资估算 48 7.2.2收入估算 49 7.2.3资金筹措 50 7.2.4投资收益汇总表 50 7.3商品住宅容积率1.5与1.8方案对比 52 7.4商品住宅盈亏平衡分析 52 7.5限价房项目（容积率1.8）投资收益测算 53 7.5.1投资估算 53 7.5.2收入估算 54 7.5.3资金筹措 55 7.5.4投资收益汇总表 55 八、综合评价 56 一、总论摘要 1.1项目名称 大港区港东新城项目 1.2项目概况 1.2.1宗地位置 地块位于大港区港东新城港塘路与万泉路交口，距大港区政府仅4.5公里。宗地北至万泉路，南至学府三路，西至塘港路，东至九经路 1.2.2规划指标 宗地占地面积：287369平方米，其中保障性住房占地面积为73915平米 宗地性质：居住用地 商品房占地面积：213454平米 容积率1.5-1.8 建筑面积：431053—517264平米。 1.2.3项目定位 项目市场站位：领先区域市场水平，打造区域标杆项目。 项目市场定位：大港向东，生态+生活宜居之城。 港东新城定位于大港区域升级的标志，本项目定位于新城居住品质升级的标杆。 突出项目所在区域的生态生活环境的升级，主打生态宜居牌。通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的洋房产品打造，并通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。 1.2.4产品定位 产品类型定位：高层+花园洋房 产品定位：本项目产品主要面向客群为大港区域客户以及油田、南港工业区、轻纺城产业型