经管励志永丰商业街策划案.doc

◇欧阳修商业街全程营销策划方案 飞扬不动产投资咨询◇ PAGE 1 第PAGE 113页 欧阳修商业街 全程营销策划方案 （2005/7/2 目 录 第一部分 市场调研分析 一、永丰县商业市场整体情况研究 二、针对性商业环境调查分析 三、典型商铺租售价格情况调查分析 四、目前在售、在建商铺情况调查分析 五、小结 六、永丰县城商铺经营者调查分析 第二部分 项目分析 一、优势与机会点 二、劣势及威胁点 第三部分 项目定位 一、产品部分 二、产品功能部分 三、建筑内部空间的组织 四、建筑环境定位 五、街区功能定位 六、目标客户定位 七、物业服务定位 第四部分 营销战略 一、差异化营销战略 二、差异化营销的基础 第五部分 项目行销策略 一．总体策略 二、机会点 三、困难点 四、本策略执行中必须预见和理解的问题 五、租金提升策略及手法 六、目标客户与相应的销售措施 七、返租及租金返还策略 八、销售策略 九、行销节奏策略 十、行销渠道方式类型 第六部分 项目价值分析 一、从两个方面分析本案物业的价值所在 二、从项目周边市场商铺租金情况看项目价值 三、以市场比较法进行售价的评估 四、本项目价值综述 第七部分 营销推广策略 一、原则 二、概念定位 三、媒体创新 四、阶段性营销策略 第一部分 市场调研分析 ◆调查时间 2005年6月13日——2005年7月 ◆调查方法 实地考察调查、问卷调查、访谈调查 采用实地入户调查和沿街问询调查结合，并辅助当地政府公布经济信息状况、趋势 ◆调查目的 分析永丰县商业环境及欧阳修商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 ◆调查范围 永丰县主要商业市场、专业市场及沿街商铺 商铺经营户、投资者 ◆调查项目 1．永丰县商业宏观经济环境 2．永丰县商业形态 3．永丰县经营商户 4．竞争物业状况 一、永丰县商业市场整体情况研究 1、总体概况 ??? 永丰县位于江西省中部，距京九铁路、105国道22公里，有二级公路与之相通，其中，泉毕高速公路、赣粤高速离本地约11公里，南下北上方便快捷。? 永丰主要产业为制药、针织服装、碳酸钙、磷产化工、食品。永丰人民勤劳朴实，喜爱种植蔬菜，尤其是辣椒，远近闻名。蔬菜出口成为永丰县一大支柱产业。 2、市场格局 目前,整个永丰县城的市场由中心向外可以划分为如下几个部分： ·核心商业圈——以时代广场为中心带状商圈。 ·次级商业圈——时代广场往外200米范围内。 ·外围商业圈——包括老城区、迎宾大道周边、商贸城。本案处于此范围内。 ·新兴商业圈——包括贸易广场及周边辐射区域、跃进西路、欧阳修大道 ·主要商业街——恩江南、北路、迎宾大道、龙岗南、北路、跃进路、直街。 总的来说： 1、整个永丰县市场分布布局上相对比较集中，基本上是以时代广场为核心发展分布，辐射范围在200米以内，经营品种齐全，基本满足城乡人们的商业配套需求。 2、由于多年的积累，整体商业格局形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步发展。 二、针对性商业环境分析 1、商业形态分析 主要商业形态 代表示例 主要分布区域 评价 传统杂货铺 广泛分布在商业区内 商品陈列杂乱档次低 购物中心 甘雨亭商场 时代广场 市民购物中心，硬件设施佳，购物环境好 专营店 报喜鸟 七匹狼 大光明眼镜 金盾 柒牌 恩江北路 直街 龙岗北路 装修好，服务意识好，能跟上时代潮流 超市 宝嘉旺超市 万客隆超市 时代广场 数量不够多，货品略不足，装修一般 市场类 五金、布匹、电子、食品、汽配、 广泛分布在商业区内 市场种类齐全，但大都停留在初级经营水平，市场环境、管理水平落后 农贸类 种业、饲料、兽药、农具 龙岗南路 迎宾大道 农业局旁 环境差、档次低、规模小 特色专营 专业经营建材、摩托（电动车）、农机 贸易广场 装修好 市场种类齐全 购物环境好 酒店宾馆类 恩江宾馆 永丰宾馆 永陵宾馆 广泛分布在商业区内 装修精良 服务态度好 有特色 休闲娱乐类 天地豪情、金谷园、天使养生堂、名之缘茶座、康乐茶座、佳人茶 恩江北路、跃进路 休闲环境不佳，但近年来大多开始注意装修水平的提升及娱乐项目的改进 综述·永丰县商业物业从质量和数量看，经营业态种类相对齐全，数量较多，但都停留在低价经营管理水平， 缺少良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。作为一种商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。 2、主要商区及市场分析 ■商业核心区：时代广场 时代广场位于永丰县城的中心，而且由于其休闲功能，使得时代广场成为县城最繁华、人流最大的地方。全县最大的商场、超市—甘雨亭购物商场、宝嘉旺超市、万客隆超市太平洋商场、新华