上海城市更新白皮书.pdfVIP

2019 上海城市更新白皮书 引言 “上海2035”规划将上海的目标愿景表述为“卓越的全球城市”。上海将推动城市更新，更 加关注城市功能与空间品质，更加关注历史传承与魅力塑造，促进空间利用集约紧凑、功 能复合、低碳高效。在大规模城市更新的实践过程中，相关政府及商业机构可能面临包括 定位规划、资金筹措、设计施工和运营在内的诸多挑战，并且，物业在改造后如何营造良好 的用户体验，实现高效的运营，满足可持续发展的要求，继而完成资本价值的提升，也是开 发商、投资者、运营商和租户关注的焦点。作为专业的房地产领域咨询顾问和上海城市更 新的合伙人，戴德梁行汇集众多业内专家，打造城市更新服务平台，整合内部综合性服务 与相关社会资源，为客户提供全生命周期的高质量一站式项目顾问服务，提高既有建筑在 可持续性，应对租金波动和楼宇老化方面的综合应对能力，加快上海“有机更新”的进程， 助力上海成为卓越的全球城市。 目录 上海城市更新白皮书 P1 摘要 P4 上海城市更新的重点和政策 P6 城市更新访谈（一）——开发商，投资者和租户 P11 城市更新访谈（二）——重点城市更新项目 P11 伦敦国王十字街 P15 上海上生·新所 P19 开展城市更新项目前需要考虑的三大要素 P19 项目定位，成本与经济效益 P19 大片区更新 — 传承片区历史气韵，以产“新”城，筑巢引凤 P22 小片区更新 — 梳理各方关系，提升老片区的居住活力与商业活性 P25 单体建筑改造更新 — 因地制宜，焕发新的活力 P30 项目设计 P38 项目审批流程 P38 大片区更新类项目 P41 小片区/单体建筑改扩建类城市更新项目 P42 单体建筑外立面改造类城市更新项目 P43 单体建筑室内装修类城市更新项目 P44 投资者及开发商 —— 城市更新项目中可能遇到的挑战及相应解决方案 规划阶段 P44 P47 设计及施工阶段 招商阶段 P51 P54 运营阶段 P56 退出阶段 土地性质相关问题 P57 P58 租户 —— 城市更新项目中可能遇到的挑战及相应解决方案 租赁城市更新项目 P58 P63 设施管理 交易管理 P65 P66 要点总结 摘要 城市更新作为全球性的运动和城市发展策略，得到 国内外各界专家学者的广泛关注。上海的房地产市 场已进入了存量时代，对城市更新的探索与研究也 成为业界关注的焦点话题。与原先“大拆大建”外延 式扩张的发展老路不同，上海的城市更新已步入了 以反映新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足 新需求、采用新方式为特点的城市“有机更新”新阶 段。 这种“有机”更新得到了政府的大力支持。在政策上， 《上海市城市更新实施办法》和《上海市城市更新规 划土地实施细则》对部分规划政策和土地政策进行 了重大调整，为城市更新项目的开展提供了政策支 持。同时，上海开展了城市更新试点工作，总结实际 操作中的难点和痛点，为出台更精细化的政策，以及 采用更适用于老旧建筑改造和旧区改造的技术规范 和管理模式，提供实践经验。 对于开发商/投资者而言，在评估潜在城市更新项目 时，除了地理位置和交通通达度等基