领秀硅谷分析精要.doc

领秀硅谷分析概要 前 言 制作本方案的目的旨在增强领秀硅谷团队对该项目的了解，由于我们是中途接手该项目，因此本方案力求全面、细致地分析领秀硅谷的前期状况、产品结构、销售现状，及提出伟业接手后的一系列完善措施、二期产品建议等，为我们今后工作提供真实、准确的参考依据和引导，以利于领秀硅谷工作的顺利开展。 第一部分 区域市场状况及分析 一、 周边市场竞争各案情况及重要技术指标分析 （表格：各楼盘要点总结） 1、 市调范围 2、 各案简述（PP） 3、 各案基本资料一览表 4、 重要技术指标分析 二、 周边市场调研综合及竞争分析 第二部分 产品及产品附加值分析 一、户型 ：从户型布局和分割来讲，领秀硅谷的户型设计比较合理，居住舒适度高，但遗憾是，B区（花园洋房）与A区（公寓）的产品形成了冲突，B区（花园洋房）为4-5层的建筑，A区（公寓）为9-11层的建筑，两者之间的户型差别不大，却由于层高的不同，使得差别不大的两种户型彼此间拉开了较大的价格差距，A区比B区产品每平米高出了1000元左右（以130-160平米三居为主）。结果，导致本案的A区与B区产品之间形成了绝对竞争，使A区的产品失去了价格竞争力，前期户型面积的规划失误给A区产品带来了很大的销售难度。 二、 楼体/外立面：从建筑学的角度讲，领秀硅谷的主体架构设计精美，外立面呈现出一种简约、现代的表现风格，这是值得肯定的一点。但是，由于在色调上采用了灰砖、灰白色水泥和白色玻璃组合而成的冷色调，因此对于一个人气本来并不是很旺的区域来讲，以这样一种主色调出现似乎显得有些冰冷和生硬，楼体的视觉冲击力明显不够。从伟业了解的情况来看，这种色调只能迎合少部分人的喜好，不太符合国内消费者对色彩的心理需求，从而造成了“曲高和寡”的尴尬局面。但是介于一期产品已成现房，推翻色彩重来的可能性几乎不成立，因此伟业建议一期产品的色彩缺憾通过丰富的园林色彩来弥补，进一步增强产品的亲和力和视觉效果。 三、 建材： 四、 园林：园林部分是室内空间的延伸，是贯穿、连接整个社区的精髓，园林品质的高低直接决定着社区的整体形象和档次，而在领秀硅谷，园林几乎是一个空白。走进社区，我们看到的仅是普通的草坪，过于单调的视觉效果使得社区推崇的高品质生活氛围及附加值没有体现出来。就社区的整体规划来讲，预留有足够的园林面积，遗憾的是没有被有效的开发利用。需要特别强调的是，外立面的色彩缺憾被园林的不足给加剧了。在此，伟业建议开发商及时采取补救措施。考虑到一期已经定型，做大的调整可能性不大，因此伟业主张通过局部美化和细节完善去实现园林的落成。对于已成现房的一期产品来讲，园林的落成能够有效提高剩余户型的销售速度，直接对即将开发的二期起示范作用，同时，我们力求通过一期产品坚定二期产品的客户购买信心，所以，园林的重新规划是改善和提升目前销售状况的重要筹码。 五、 商业配套： 六、 物业管理： 第三部分 本案接案前推广及成交分析 一、 各阶段推广主题、推广重点及广告媒体分析 二 、各阶段推广手段、执行策略与成交量关系分析 三、 成交状况分析 1、 成交户型分析 2、 成交价格分析 3、 成交客户分析（客户需求分析） 第四部分 领秀硅谷核心竞争力分析（SWOT） 优势：1、本案是2000年北京市50项重点工程之一；2、中关村科技园区四大项目中唯一的居住项目；3、开发商有政府背景。 二、 劣势： 1、外立面主色调缺乏视觉冲击力（改进方案见二期产品建议）；2、B区花园洋房与A区公寓产品形成冲突（户型部分已谈过）；3、园林没有形成，建议如下：①通过一系列绿植的高低错落和色彩差异来制造社区环境空间的丰富层次感，形成步步有景的社区生活，通过绿植的贯穿，使社区的园林形成一个整体；②中国历有“水为财”、“水有灵气”的说法，大多高档社区都有水系的运用，因此伟业建议领秀硅谷增设一处水景，以湖为主，让水色与葱郁的绿植相应成趣，为社区增添浪漫、典雅、悠闲的意境；③依据人性化的尺度和布局，在相应的距离增设公共设施和小品，方便业主休憩；④通过灯光的合理排布，美化夜色中的领秀硅谷，使本案在夜色中脱颖而出；⑤增设混凝土的高尔夫球道等健身设施，为社区带来有主题的活动空间。以上仅为伟业的初步建议，具体园林方案将另行起草。 机会点： 从整个上地区域来看，区域的商业服务主要依赖于上地核心区和中关村地区，虽然领秀硅谷的会所部分设有商业服务，但作为一个百万平米的社区，仅有一个会所不足以支撑整个社区对商业的综合需求。就一期产品而言，增设商业部分的可能性不大，因此，伟业认为，开发商可以考虑在二期产品中增加商业面积，为业主带来更齐全的商业服务。加之上地区域的商业配套一直比较薄弱，因此，开发商应抓住这一市场空白，为本案制造出更多的商机。所以说，二期的商业部分不