苏州永华通安镇地块策划报告_109.ppt

（研展篇）;报告内容;开 篇 （从项目解读开始）;经济指标：通安首个商住综合项目,奠定项目高档基础;140平米主力户型，占据40%户数配比，打造3房2厅2卫一花园，尺寸阔绰。 空中花园、主卧转角飘窗、偶数层南向大阳台……提升居住舒适度;180平米一梯一户，专属电梯直接入户，主人尊贵感尽展无余，并且该户型占据29%的户数比例。 这样的生活品质，在新区乃至苏州都屈指可数，要么，就去选择别墅……;项目规划：通安首个大景观、低密度小区;从以上几点，可以看出项目的高起点定位;高端定位之下，是我们对项目整体的反思——;一、项目自身是否具有支撑高端定位的资源？ （项目价值分析）;区域属性：承接高新区北部副中心功能，板块发展空间突出;本案处于新区北部新城CLD腹地，未来将成为新区另一处高知人群聚集地； 经济带动板块的发展，经济开发区、工业区也将导入大量实力阶层，作为本案客源的重要补充。;高新区“两区三带两中心” 旅游空间结构： 【两区】太湖大湿地生态休闲度假区和姑苏大阳山山水旅游休闲区。 【三带】京杭大运河文化休闲旅游带、太湖大道城市休闲旅游带、浒光运河城市景观游赏带。 【两中心】狮山路都市休闲服务中心、生态城旅游综合服务中心。;地块条件：地块优越无硬伤，三所学校环绕，人文氛围十分浓郁;配套设施：通安新镇区人气最旺的地段，配套设施一应俱全并且有本案7000方商业作为补充。;交通条件：便利交通组织网络，助推板块发展的同时，带给项目巨大的升值潜力。;浓郁人文氛围 优越生态环境 宏伟片区规划 完备交通配套 这样的地块赋予项目极大的发挥空间……;二、通安市场是否具有接纳本案的足够容量？ （市场空间解读）;现有居住 模式探讨;现有居住 模式探讨;现有居住 模式探讨;;苏钢运河 物流设施;“服饰绣”为发展方向的通安，成就了众多私营业主， 2008年， 建立“服饰绣创业孵化基地”，是全市首家市级创业孵化基地，进一步扩大了居民的业务范围，实现收入的翻倍增长。 一年里，进入产业基地的户数从第一期的14家，到第二期的20家，带动了1万人在这个产业链上实现就业。 2008年，全镇服饰绣产业产值达到2.5亿元，创造经济效益7500万元。 2009年，全镇“服饰绣”产业产值已达7亿元，比2008年增长了近3倍，实现农民增收6000万元。;丹景廷; 二房、三房市场主力供应； 板块以经济型产品为主力供应：80-90平米二房、110-130平米三房市场主流； 但从去化情况看，舒适性产品略显供应不足：100平米以上两房以及130以上三房均有较高的去化率，但供应却相对较少。;区域供应 （荣尚花苑）;但该项目周边居住氛围相对较差，项目品质普通，难以满足客户改善生活品质的需求。;项目定位导致中小户型主力，中低档次定位， 户型结构中庸，有全面提升的空间。;市场启示;优越的资源条件 强大的客户需求 强劲的购买实力 短缺的市场供应 共同支持本案的高档定位，本案大有可为。;三、项目还有哪些市场机会？ （市场机会发现）;;丹景廷;市场空间;;;华通苏地2010-G-14号地块： 容积率2.2 建筑面积11.7万方;;竞争策略;旭辉上河郡：通安客户比例20%;朗地蓝山郡：;华通新天地;市场机会总结;四、在现有的市场及资源条件下，我们该如何定位？ （形象定位、客源定位探讨）;;SWOT评价;策略采取：典型的SO策略（最大与最大策略）;项 目 战 略 导 出;本案竞争力定位;真山真水生态大宅通安首个高档人文社区;定位描述;对于投资客户，有丰富的地产投资经验，清楚的了解新区发展方向，看好浒关板块发展前景，对本案升值空间非常有信心。更何况本案优越的生态环境、高舒适度的产品、完善的生活休闲配套，正可谓投资、自住两相宜……;塔尖;核心客群;五、本案还有哪些可以提升的空间？ （产品审视及产品策略）;产品策略的核心思想：之一;销售势能;产品策略的核心思想：之二;产品策略;产品检视一：规划景观有较大提升空间;产品策略一：;景观规划建议;标志入口;景观主轴;沿河绿轴;特色景观组团;中心广场——秀水苑;组团景观——曲水苑;中心广场——怡廊苑;参考图片;汲取江南园林精髓，以自然富有情趣变化的园路布局，穿插以墙、亭为主题的充满人情味的休息场所，营造“步移景异”“曲径通幽”等戏剧性场景。;小品点缀，人性化考虑;;产品检视二：建筑立面外显性偏弱;产品策略二：;参考示例一：武汉金都·汉宫;参考示例二：深圳蝴蝶谷;户型优势： 偶数层客厅次卧大阳台，提升舒适度； 主卧飘窗，室外空间延伸； 赠送空中花园，提升性价比； 预留储藏空间、设备空间，人性化考虑。 户型不足： 相对于近140平米户型3室设计，两次卧空间略显局促； 餐厅面积偏小，利用不便； 入户门正对客卫门；;A1、A2、A3、A4户型;D1、D2户