思源_济南天业奥体项目前期策划方案_143_XXXX年.ppt

其次，来自创新产品的独特性。叠拼独栋写字楼+生活化舒适型公寓。分别对两个领域的目标客群进行了细分化和区隔。 再次，是天业作为上市公司的品牌与实力保障。 项目案名，遵循以下原则： 1、塑造天业地产品牌形象 2、写字楼与公寓的案名不仅风格统一，而且有极大的关联性。 3、时尚、新颖、彰显时代风格。 在上述原则基础上，我们给出了3套案名建议，其中首推案名为，天业龙玺大厦和天业御龙公馆，这鲜明地体现了项目定位和所处区位。 推广主题提炼为，权力中心、产业资源中心交汇，奥体央区城市地标。相应的分主题不再赘述。 施工进度方面，根据4栋楼的体量，保守估计，2010年6月份开始动工，2011年年底主体封顶，2012年年度实现竣工验收。 以方向一为例，营销周期预判如下： 2010年6月奠基面市后，写字楼分别于2010.10，2011.5，2012.5实现三次开盘，到2012年年底清盘。公寓于2011.4，一次开盘，2012年年底实现清盘。 以方向二为例，写字楼分别于2010.10、2011.5、2011.10三次开盘，公寓分别于2011.4、2011.10、2012.4三次开盘，最终于2012年6月实现清盘。整体营销周期缩短了6个月。 开盘价格制定，先看写字楼，通过与国奥城、黄金广场、中铁汇展国际，在地段位置、物业品质、建筑风格等8个维度的考量，最终得出本案写字楼开盘均价为9000元平米。此为最低价，即整模块购买写字楼时的价格。 公寓部分采用相同的计算方法，得出开盘均价为7000元/平。不含装修费。由于海尔绿城玉兰公寓5月15日开盘，因此未来得及作为参考项目进行计算，毫无疑问，它的出现与热销必将提高客群对片区内公寓产品的价格预期。 此为价格制定的总结，公寓7000（不含装修），写字楼9000（整模块购买）10000（散户购买）；商业2万元，地下车位10万元/个。 完成了价格制定，再来看价格执行。写字楼我们建议区别定价、分层级让利、持续涨价。这与我们推盘时必须确保三次开盘密切相关。 公寓采用动态追随，低开高走的模式，始终比写字楼低2000元/平米左右，利于全盘收益的最大化。 假设公寓、写字楼均分三次开盘，且每次开盘体量相同，则写字楼开盘价9000，可实现整盘均价10500；公寓开盘价7000，可实现整盘均价7667。 明确了价格执行，接下来进入营销收益的计算。先来回顾相关经济技术指标。 * 土地费用成本约为5.38亿，和前期费用成本990万。 * 开发期间规费成本6767万 * 基础设施与建安费成本4.9亿，其他成本2.47亿 * 最终得出两个方向下的营销总收入和项目总收益，其中方向一实现总销售收入17亿元，成本利润率为18.6%，比（写字楼为主）比方向二可增加2.5亿销售额。 * 推广策略，写字楼与公寓同步推广，通过提升形象、满足需求、细节展示、定向传播等四个步骤，实现全盘推广的顺利完成。 首次开盘策略，先开写字楼，再开公寓。通过写字楼树立形象，拉升公寓价格，同时为公寓吸引更多客群。 首次开盘前有众多准备工作，在此仅捡重要部分进行展示。其中像公寓户型设计、写字楼规划建议等都是需要快速开展的工作。 为实现销售目标的达成，促成分解营销的完美收官，我们采用两套班子，两种模式。其中写字楼的模式比较特殊，建议以整栋整模块销售为主，散户销售为辅，以大带小。 * 这是我们为项目营销配备的专业团队，由思源山东区域总经理张伟亲自挂帅，其中写字楼销售分为高层公关和现场销售两个团队，公寓销售单独安排一个销售团队，以实现不同产品不同特点团队对接的操盘思路！营销过程也将继续遵循思源独有的策划线、销售线、品管线协同作战的模式，并动用济南思源当前已经积累的四万组客户资源，进行精确营销，实现项目价值的快速变现。 我的汇报告一段落，谢谢！ * * * * 挑战在于： 1、奥体文博片区写字楼市场现在和未来的供应量比较大，达到了114万平方，项目分布集中。 先来看东区写字楼数量分布，占全市市区写字楼一半以上的数量。东区写字楼供应分两部分：一部分是市场化运作的写字楼项目，另一部分是国企开发的写字楼产品。（政府开发的写字楼，除个别完全自用以外，有些仍需对外出租，因此仍然会形成市场化竞争）。国企开发的写字楼中，大单的定向性开发占主流，如鲁商国电大厦、国奥村、鲁班奥体西苑（国家开发银行、山东省信用社）等。 再来看东区写字楼的供应量，与本案写字楼存在销售期重叠的写字楼产品体量约为114万平。 2、区域产业成熟度低，写字楼的区域需求近年内无明显增加。 济南以一、二产业为主，而写字楼主要是第三产业的需求和产物。第三产业增长有限，新增企业较少，导致了消化量在近年内仍无明显增加。济南的经济不是服务型经济，而是加工、制造型经济，但是奥体文博片区的定位又是服务型的。由此可预测，5年内，奥体片区的人气和活力