提案报告策划部分.docVIP

一、衡阳市场大势分析： 市场背景分析 衡阳是湖南省第二大城市，总人口710万人。07年官方数据显示衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列。 01-07年GDP变化一览表 (单位:亿元） 湖南省主要城市2007年GDP一览表 (单位:亿元） 城市 长沙 岳阳 常德 衡阳 株洲 湘潭 GDP 2190.25 915.84 864.1 823.51 748.7 523.1 GDP增长率 16% 15.2% 14.6% 15.30% 14.9% 24% 同时，官方统计显示，近几年来，衡阳的旅游经济，每年都以接近20%的速度递增，旅游业总收入已占全市GDP的5.37%。 2003年 2007年 增长比率 国内旅游人数 370万人 837万人 146．76% 境外游客 5万人 15．5万人 205% 旅游门票收入 0．8亿元 2．1亿元 162．5% 旅游创汇收入 700万美元 3200万美元 330% 旅游总收入 22亿元 40．5亿元 84．09% 种种迹象表明，衡阳正在由旅游资源大市向旅游产业大市转变。由做大转向做强的衡阳旅游业，业已成为影响全市方方面面的重要支柱产业。其中最为突出的贡献是大大提升了衡阳的城市知名度，人气的旺盛，带来的必然是财富的聚集… 依托景观开发的首峰小区（依回雁峰）、世纪新城、衡水大厦（西、东依西湖公园对爱莲阁）、湘水明珠（依湘江东岸风光带）、冠城江景（依石鼓书院）、古樟绿苑（依黄巢古樟公园）等迅速刷新着衡阳房价纪录…… 纵观衡阳旅游，现在已手握两大品牌，一个是以南岳为代表的“中华寿岳”，另一个则是以湖湘文化为内涵的“雁城衡阳”--- 一家是宗教特色山岳型千年“老字号，一家是地域文化血统纯正的城市旅游”新贵。 2005年，中山大学受国家旅游局委托，对湖南省外人士做了一项“湖南旅游产品认知度”的调查，调查结果显示，认知度最高的湖南旅游资源，既不是张家界，也不是洞庭湖，而是湖湘文化，达39.9%。 此后，衡阳很快率先在全国抢打湖湘文化品牌，近三年，不但投资20多亿元，新建了太阳广场、莲湖广场、生态公园、平湖公园、湘江东西岸风光带、蒸水南堤风光带等一大批城市休闲广场和风光带，完善了城区道路交通系统，石鼓书院、南岳第一峰、陆家新屋等与湖湘文化相关的景点，也得以陆续恢复，衡阳城区湖湘文化一日、二日游精品线路形成。 蒸湘南路向南延伸至西外环线、衡洲大道扩宽64米，成为城市东西主干道的市政举措，也正是在这样的背景下提出来的。 2．衡阳市住宅市场分析 2008年一季度，全市商品房均价为2795元/平方米，与去年四季度相比环比增长27.38%。其中住宅均价为2182元/平方米，非住宅均价为8704元/平方米，环比分别增长7.75%与111.42%。 2008年一季度蒸湘区商品房住宅价格最高，均价达到2306元/平方米，石鼓区商品房住宅均价最低，为1704元/平方米。一季度小高层楼盘受三类偏远地区商品房住宅价格影响，均价只有1848元/平方米，而蒸湘区高新技术开发区中央地段12层以上高层楼盘住宅均价已达到2850元/平方米。 从衡阳市新开盘商品房纳入住宅数据来看，新建商品房主要位于蒸湘区，占一季度新开盘商品房总面积的74%，珠晖区最少，仅占总面积的6%。 2008年一季度新开盘商品房大于144平方米的大户型住宅704套，面积119595。92平方米，占全市新建商品房住宅面积的49.11%，小于等于90平方米住宅185套，面积13267.04平方米，仅占新建商品房总面积的5.65%。 另据官方数据统计显示，2008年一季度本市商品房供销比为4.58:1,商品房住宅供销比为5：1，这说明衡阳市商品房一季度房屋供远大于销。 二、项目解析 1．项目档案： 开发商 衡阳建福房地产开发有限公司 项目占地 63亩 一期总建面 16万㎡ 容积率 3．97 绿化率 30% 建筑密度 29．3 建筑形态 4栋多层，4栋高层 配套 底层均为沿街商铺 以上数据以开发商最终确认为准。 项目位于雁峰区衡州大道旁，离市中心解放路商圈不到十分钟车程。周边配套完善，蒸南路小学、十六中、湖南工学院、雁峰公园、岳屏公园、工商银行、南华大学附属第二医院、妇幼保健院、白沙洲工业园、衡钢集团等。有26、30、28、29、9路等多条公交线路经过。 项目靠衡洲大道旁的 2栋高层比在建的多层地势高，有一条规划交通路穿越小区内，项目首期推出的为3联体的多层，且被破旧居民楼所包围，临近铁路、变压站。 四栋高层户型基本情况如下表所示： 栋号 层数 面积区间(平米) 户型特点 A# 32层，2梯6户，顶楼为复式，一楼为沿街商铺。 两室两厅：83.5、87.3 三室两厅：108.7-125.1 入户花园,卧室带270度拐角飘窗 B# 32层，2梯6户，顶楼为复式，一楼