论世博会对上海未来房地产价格的影响.doc

HYPERLINK / 世博会对上海未来房地产价格的影响 小组成员：杨春慧 毛楠洁 孙慧明 张夷贝 房地产08-1班 2010年10月12日 世博会对上海未来房地产价格的影响 研究背景 2002 年12 月3 日, 国际博览局第132 次会议将2010 年世博会的举办权授予了中国上海。申博成功给上海带来了无限商机, 而房地产业是国民经济的“晴雨表”，申博成功也给上海房地产业带来了巨大的机遇和挑战。世博会的举办及整个房地产市场供求、土地成本和拆迁等都会对上海房地产价格起影响作用。2010年世界博览会，于2010年5月1日在上海市拉开序幕，上海世博会又一次把中国放到世界的聚光灯下。当世界其它大部分地区仍在2009年经济衰退后遗症中挣扎时，世博会给上海市的长期发展注入活力，并将成为上海及周边地区房地产业的重要驱动力，世博会将提升中国的经济实力。 2010年在上海召开的“世博”，犹如2008年在北京召开的“奥运”。“奥运”概念是坚挺北京房价的原因之一，同样，“世博”也是坚挺上海房价的重要原因。戴上政治、经济色彩的“世博效应”，将大幅度提高城市的价值，从而也推动了房价上涨的空间。本项目切合社会热点，在对上海房价调研的过程中，预测其未来房价的走势，并分析大型活动承办对承办地房价的影响，从而全面地认识承办大型活动对承办地房地产业的作用。 研究过程 2002年申博成功之初，对上海房地产影响分析 上海房价上涨虽然是各种因素综合作用的结果，但申博成功之后2002年的爆发式增长，世博会起到了很大的作用。 供给方面的变化 世博会最大的意义就是能够推动上海整个城市功能的转型。“在这种‘引擎’的作用下,上海城市的集聚功能和综合竞争能力将会得到大幅度提升, 上海建设世界级的经济中心、贸易中心、金融中心和航运中心的步伐大大加快。”这对上海城市建设和房地产开发的投资形成了强大的驱动力。 需求的大量增加 随着世博会的举办, 上海的经济活动趋向于频繁, 将最先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求。因此, 商务住宅市场的需求量将会大幅度上升。据统计上海市最近几年每年新开业的外商投资企业1700 家, 每年净增商务代表处400 家。其次, 伴随着大量的外资机构进入的是大量外籍人士的进入。他们对住宅的选择是中高档的公寓和别墅。因此, 适合外商和外来人士的高档住宅需求, 特别是租赁需求也会增加, 价格也将随着增加。另外, 世博会的举办给上海带来了无限商机。同时, 世博会的举办也推动了上海城市建设的步伐。 土地成本的增加 “土地作为不能再生的资源, 供开发的土地越来越少, 而且由于房地产需求增加, 特别是适合于外销的中高档的物业需求会提高很多, 会加剧土地一级市场的竞争, 从而会提高土地市场的各种成本, 土地价格可能会上升。”特别是世博会选址地周边的土地价格会急剧上升, 从而引发会址周边的商品房价格一路飚升。调查显示,2002 年上海房地产土地出让价格继续上涨, 三季度, 土地出让价比去年同期上涨10 % , 比第二季度上涨11.1 %。市中心城区土地的开发成本上涨迅速。 拆迁成本和建造成本的增加 由于世博会的举办, 上海将进行重大的城市改造, 新一轮旧区改造将侧重于静安区、黄浦区等中心区域, 动迁的成本将大大增加。随着区域功能的重建, 这一地区的区域地价和住宅品质将有很大的提高, 因而增加了住宅的建造成本。 统计资料表明, 截止2002 年底,上海房地产投资720 亿元, 比上年增长14 % 。 2002 年上海商品房均价大约每平方米为4007 元左右, 比上年增长11%。黄浦、静安、长宁、卢湾、徐汇等五个区均价在6000 元以上;嘉定、青浦、奉贤、崇明、金山等五个区均价在3000元以下。同时中低价位的商品房占市场主体, 其中均价每平方米3000 元以下的占15.16%, 3000 —5000 元的占54.12%, 5000 —7000 元的占21.13%, 7000 元以上的占8.19%。 2002年至2010年上海房地产市场发展状况 自从上海于2002年赢得2010年世博会举办权后，政府就加快了建设轨道交通的步伐，并成为世界上快速交通系统发展速度最快的城市之一。由于新轨道交通的投入使用，使得人们更易到达远郊地区，从而将促使新的商业中心形成、非中央商务区的增长以及上海市郊区卫星城镇的形成。新商业中心正不断的在轨道交通沿线的战略要点形成。这些新兴的中心为CBD的写字楼租户提供了更具吸引力的选择。相应地，零售商也将被吸引到这些地区。世博会的举办涉及场馆用地拆迁、中心城区土地资源进一步减少等问题，直接拉动了上海房地产市场的需求量，而需求是市场进一步成长的源泉，需求量的增长直接促进了房地产市场的加速发展。因此，通过世博会中需求量的增长刺激了上海市房地