上海新房三年战略规划汇报.ppt

开发商的需求和痛点；开发商的销售模式（自销、代理、渠道、费用） 分类 开发商 备注 产品结构 1、90平米以下及100—120平米产品存量占比最大，占比和为43%。 2、房型方面，3房存量最大，但是去化周期却是最小的 价格 预计存量的价格年度涨幅在5%左右 重点地域 存量大户依然是嘉定、青浦、松江、南汇等远郊区域，但这些区域去化周期却并不高，大约11个月左右，普遍低于市区。 （其它） “五看”之——看市场/客户（存量） 存量依然是郊区新城的刚需产品为主 存量总量——总体存量呈逐月下滑趋势（存量套数40,402套，正常待售套数约为3万套。其他1万多套为尾盘存量。正常去化周期在7个月左右） “五看”之——看市场/客户（看存量） 数据来源：佑威数据库 平均11.1 “五看”之——看市场/客户（看存量） 重点区域——中心区域存量偏少，青浦、嘉定、松江、南汇及浦东成存量大户 存量大≠压力大 从各区域去化周期来看，大部分区域集中在9-14个月，目前宝山去化周期为全市最短，主要由于其今年新推项目较多，流速快；而存量值较低的虹口，去化周期却长达26.7个月，则是由于其区域内在售项目多为豪宅较少，流速慢而造成周期拉长。 数据来源：佑威数据库 存量结构——存量中三房最多，二房次之，但去化周期最短 “五看”之——看市场/客户（看存量） 数据时间：2017年1—9月 数据来源：佑威数据库 各房型存量及去化周期 分类 分析 备注 需求/痛点 1、短期：预售价格受到政府限制，且需要摇号开盘，利润大幅缩减 2、中期：市场需求被压制，营收收到 3、长期：土地获得难度加大，且要求自持比例达到25% 环沪开发商的痛点为：需求引导更多上海客户 销售模式 自销50%，代理50%，渠道分销35%左右 费用 1、上海代理费率：0.8%左右 2、上海渠道费率：1.6%左右 3、环沪渠道费率：3%左右 （其它） “五看”之——看市场/客户（存量） 上海开发商短期痛点为”价格管控“及”开盘摇号“，为刚性痛点，非人力可为 环沪开发商痛点为“缺乏有效渠道引导上海投资客” “五看”之——看竞争 “五看”之——看竞争 业务线 分类 竞争对手 备注 代理 易居、朗润、 新联康、世联…… 渠道 魔售、爱房购、乐居天下、吉屋…… 二手 我爱我家、中环、昊升、博翔…… 战略控制点 分类 竞争对手 现在 公司1 易居中国 恒大、富力 公司2 朗润 万科 公司3 思源 保利、中车、 泰禾 公司4 我爱我家 渠道、二手房 “五看”之——看竞争（看业务线） 17年太原代理市场成交规模 17年太原渠道市场成交规模 数据时间： 2017年8-10月底 数据来源：根据大概份额预估 数据时间：2017年1-12月 数据来源：根据市场监测 渠道数据 “五看”之——看竞争（代理线） 年份 市场销售金额 代理销售金额 代理市场份额占比 2013 253.01 144.29 49.30% 2014 207.77 109.21 51.94% 2015 368.3 189.54 51.01% 2016 555.73 311.41 52.31% 2017年 1041.9 458.4 44% 时间 易居中国 世纪朗润 新联康 思源经纪 万科经纪 世联行 保利代理 广州经纬 2017年GMV 89.50 70.66 52.60 51.26 48.55 46.03 35.67 24.05 占市场代理 份额（%） 19.5% 15.4% 11.5% 11.2% 10.6% 10.0% 7.8% 5.2% 2017年代理销售金额约458.4亿，其中排名第一的代理商为易居中国，GMV89.50亿，市占率8.6%。 “五看”之——看竞争（看业务线） 百强覆盖——截止3月份，29个百强房企进入太原，其中共10个与链家合作 2017年中国房地产企业销售TOP100 2017年中国房地产企业销售TOP100 2017年中国房地产企业销售TOP100 排名 开发商简称 是否进驻太原 17年是否与链家有过合作 合作项目代表 排名 开发商简称 是否进驻太原 17年是否与链家有过合作 合作项目代表 排名 开发商简称 是否进驻太原 17年是否与链家有过合作 合作项目代表 1 中国恒大 是 否 　 34 华发股份 否 否 　 67 瑞安房地产 否 否 　 2 万科地产 是 是 万科翡翠 35 龙光集团 否 否 　 68 中航里城 否 否 　 3 碧桂园 是 是 碧桂园天汇 36 融侨集团 否 否 　 69 隆基泰和 否 否 　 4 绿地集团 是 是 绿地·山鼎庄园 37 保利置业 是 否 　 70 海亮地产 否 否 　 5 保利地产 是 否 　 38 九龙仓 否 否 　 71 福晟地产 否 否 　 6 中海地产 是 否 　 39 蓝光实业