房地产行业偷逃所得税案例分析.ppt

* 第一部分 清晰的理念 检查人员始终要有清晰的理念，只有明确理念才能选用适当的稽查方法，取得事半功倍的效果。 * 一、首先要区分内资企业和外资企业 因为内资企业和外资企业在房地产所适用的政策是完全不同的。例如：视同销售、工资、广告费、成本结转方法。稽查实践中，内外资企业所得税政策混用现象经常发生。 * 二、区分已完工项目还是未完工项目 要严格按照税收政策（国税发[2006]31号文件及国税法[2001]142号文件）规定判断企业开发项目是否完工，然后再确定重点检查方向。 * 第二部分 查前准备 * 一、充分利用网络信息 （一）房地产企业网站查找信息 （二）相关政府部门网站查找信息 * 二、项目所在地实地查看 因为在网络上已经对该企业的一些基本情况有了一些基本了解，因此实地检查是有准备的印证。对该项目有基本的感性认识，在房地产税务检查期间，项目所在地的查看应当是经常性的，只有熟悉楼盘实际情况，才能结合财务资料，核对税款缴纳的真实性。 * 三、案头分析 研究财务报表以及所得税纳税申报表。新企业所得税申报表非常详细，可以研究出很多内容。 * 第三部分 收入检查 * 一、售楼处检查 （一）先以购楼人员的名义，到售楼处，询问一些事情，尤其是查验是否有个人卡收取房款的情况，要求给房地产商打款，掌握其个人卡或账外账号。 * 一、售楼处检查 （二）取得销控表 * 一、售楼处检查 （三）及时亮明身份，突击售楼部经理的微机。取得第一手资料，以待同企业申报表及帐簿资料进行核对。 * 二、财务部门检查 （一）责令提供发票购领本（包括收据）和所有发票。发票购领本用以核对该企业是否提供了全额的发票。 * 二、财务部门检查 （二）责令提供盖着备案章的销售合同 目前全国很多地方都已经实行销售合同网上备案，给销售合同的核查提供了便利。 * 二、财务部门检查 （三）责令提供销售台账。 销售台账是比财务账更加详细的销售情况明细。 * 三、收入检查一般方法 （一）查“预收账款”科目贷方 看是否有明显的预售收入未缴纳所得税情况。由于征管原因，此类问题的确存在。正宗的预售收入就是应当在“预收账款”科目反映。一般来说房地产企业往往采取预售销售的模式，因此预收账款科目是最重要的账户。 * 三、收入检查一般方法 （二）查“应收账款”科目 有的企业不设“预收账款”科目，可以查看“应收账款”科目的贷方。在稽查实践中发现，有的企业人为的将收取的预售款项分别在预收账款同应收账款贷方反映。仅将在预收账款科目反映的收入申报纳税。 * 三、收入检查一般方法 （三）查“其他应付款”科目 一般下设二级科目“房款”、“订金”、“定金”、“保证金”、“诚意金”等都属于预售收入。 尤其还要注意“其他应付款科目”是否有大额借款隐瞒收入问题 * 三、收入检查一般方法 （四）查是否存在支付给中介机构的费用 如果有支付的佣金发生，意味着肯定有预售收入。如：签订了合同，每卖出一套房子，中介公司要2%的手续费，在06年12月31日的凭证中，列支给中介公司佣金72万，而该公司仅申报1800万收入，隐瞒了另外的1800万。 * 三、收入检查一般方法 （五）查应缴税金---应缴营业税发生额 看是否有申报营业税，而隐瞒所得税收入问题。可以将应缴营业税除以5％的税率，得出总收入（总收入＝现房销售收入＋预售收入＋租金收入），同企业所得税纳税申报表、利润表相核对，看是否有对税务机关隐瞒收入的行为。 * 三、收入检查一般方法 （六）查“银行存款”日记账 看是否有莫名的大笔款项转入，隐瞒预售收入。如果有向非金融机构的借款，一定要审查借款合同，看是否有利息发生，无利息发生的借款一般是假的。“市场经济社会没有白吃的午餐” * 三、收入检查一般方法 （七）到人民银行去查看账号 随着通过银行卡支付结算手段的发达，将收入隐瞒在银行账号的情况已经比较少见。 新动向为将预售收入隐瞒在个人银行卡上，给税务机关带来了很大的难度。 * 三、收入检查一般方法 （八）核对“银行对账单”与“银行存款日记账” 可以借助会计工作，令其作出“银行存款余额调节表”，从而看是否有未入账的收入项目。 * 三、收入检查一般方法 （九）到银行去查按揭款情况 某企业采取伪造销售合同的手段，隐瞒按借款，还声称自己是为了给用