房地产行业-协财税管理.ppt

第一年初 第一年末 第二年末 第三年末 第四年末 第五年末 现金流量 -17000 5000 4760 4520 4280 11040 投资回收期 3+2720/4280=3.64年 平均报酬率 （5000+4760+4520+4280+11040）/5 ×17000 ×100%=34.8% 净现值 资金成本6%的净现值：总现值24385－17000=7385。 现值指数 24385/17000=1.43 内含报酬率 采用插值法计算：19.09%(净现值等于零的贴现率） 长期资产 永久性流动资产 波动性流动资产 短期融资 长期融资 稳健的财务结构 项 目 金额 项目 金额 经营活动现金流量 投资活动现金流量净额 -83905 现金流入 875477 筹资活动现金流量 现金流出 789271 现金流入 174265 经营活动现金流量净额 86206 现金流出 140535 投资活动现金流量 筹资活动现金流量净额 33730 现金流入 37222 汇率变动对现金影响 0.37 现金流出 121127 现金净增加额 36032 编制单位： 2003 年度 金额单位：万元 现 金 流 量 表 指 标 第4年 无增长 下降 主要问题 经营活动现金流量 1000 1000 700 经营活动现金流量不充分，无法支持现有固定及营运资产投资和税款；偿还的债务本息高，导致更多的借；对营运资产缺乏控制，占有了更多的。 净营运资产现金 -400 -200 -180 净资本支出 -900 -300 -200 税款 -300 -350 -250 自由现金流量 -600 150 70 净利息 -100 -100 -100 应付帐务本金 -200 -200 -200 非经营性收入 100 0 0 现金盈余 -800 -150 -230 增长期间无增长导致破产分析 风险 控制 风险 内容 市场风险 需求、竞争、产品、需求导向、销售策略 政策风险 政策调整 资源风险 人财物资源及自然资源 技术风险 工艺技术、材料技术、设备技术 管理风险 管理体制、模式、制度、团队、劳资纠纷 财务风险 资金规模、结构、不良债权、金融和税收政策、汇率变化 个人风险 关键股东、管理人员、技术人员 自然风险 自然灾害 社会风险 战争、政治事件、国际关系、社会治安 其他风险 意外事故等 环节 关键控制点 风险 措施 策划 创意、论证、评价 无创新，论证评价不科学、不客观 项目管理流程图（程序、责任人、进度、结果等）、各环节责任人前牵制关系、专家论证、项目核算、项目管理软件等 立项审批 选址、合作伙伴、签约、审批 违规、拖延进度、支付费用不合理 设计 设计方案功能成本评价 功能不合理、设计和施工成本过高 融资 融资规模、结构、风险、收益 资金不到位，预期收益风险 施工 施工成本、质量、进度 造价高、质量差、拖延工期 3.企业融资能力的提升 融资 需求 融资需求 分析 渡过财务危机 现金平衡分析、融资风险分析、控制权分析 开辟新渠道 各种融资渠道的特点、优点和限制条件分析 引入新的机制 新融资渠道对管理理念、管理体制、管理团队、进入市场、调整业务结构、引入新技术等方面的影响 经营发展的需要 资金周转、资金需求量、资本结构等方面的分析 资本运营的需要 可行性研究、并购价值和风险分析 融资能力 构成和评价 管理团队 管理团队的素质和“三化”程度（市场化、专业化、职业化） 管理模式和制度 支持战略实现的企业文化、组织结构、管理体制和规范等 产品和技术创新 结构合理、适应市场、技术进步 市场创新 渠道、品牌、促销、定价、服务等策略和方法的运用 偿债能力 资产负债率、利息保障倍数、流动比率、速动比率、现金比率等指标 融资 能力 决策因素 决策分析 融资规模 资金需要量预测：项目预测、经营资金预测 融资能力 管理团队、管理制度、产品和服务、市场运作、偿债能力 融资时间 根际融资用途和风险性确定融资期限（长短期融资比例） 融资渠道和方式 渠道：国家、法人单位、个人、外商 方式：股票、直接吸收股本、债券、银行贷款、融资租赁、商业信用 资本结构 考虑资金成本、财务风险等因素确定资本结构。 控制权 分析取得或放弃控制权的利弊。放弃控制权可能导致利润分流、原有股东利益受到伤害、影响长远发展等等。 融资 决策 上市 融资 上市条件 具体内容 产业发展 所属资金用途符合国家产业政策 发行要求 经国务院证券管理部门批准向社会公开发行 股本总额 股本总额不少于人民币５０００万元 盈利情况 开业时间在三年以上，最